巴曙松：保障房大規模建設瓶頸已經存在

    12月7日，北京某地產論壇上，國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松表示，保障房的建設是影響非常深遠的一個事件，專家以前調侃房地產的時候說大幕已經拉開，但是劇本還沒有寫好。為誰而建？資金從哪里來？都在寫的過程。保障房有很多值得完善、補充的地方。

    他介紹稱，現在的保障房跟以前的保障房有非常大的不同，除了數量上的極大擴展以外，總量目標和區域、結構期限之間做了比較大的調整，資源的參與程度也跟原來有很大的不同。傳統意義上的保障房，主要是指限價房、廉租房、棚戶區改造房等。而2010年公租房的概念推出，具體含義供應對象是中低等收入的家庭。公租房概念對產業園區的認可，保障房的范圍，開發園區建設職工的宿舍、高校的自建房、商品房、配建房、集體宿舍，都被不同的地方，被不同程度的納入到保障房里面。他表示，雖然這些房子并不全面地面向社會公眾，也沒有區分分配對象的收入差別，所以這種范圍的泛化，口徑的擴大，不同口徑的保障房之間的界線被模糊，很可能會成為下一步市場矛盾的焦點，從總量到結構都是這樣的。

    除了保障房的統計擴大外，他認為，當前的保障房建設目標，自下而上確定，從自上而下層層分解執行，但與市場實際的需求可能存在著不匹配的情況。從全國層面講，2008年金融危機的時候，提出09年到11年三年共建747萬保障房，2010年建設計劃上升到580萬套，遠遠超過了原定的目標。2011年又提出建設1000萬套，十二五期間共建3600萬套，所以這三年關于保障房的建設目標，經過了三次非常大的調整，是歷史上少見的調整結構比較大的。

    而在省市層面上，黑龍江由最初的85套擴大到105萬套，超過全國總水平的10%。但浙江是流動人口大省，但是它整個建設規模只有10萬套。

    除了目標和實際需求不匹配外，巴曙松認為，當前保障房的結構也不合理。他說，針對最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房是市場上需要量比較大的，但今年只占30%。針對中低收入家庭棚戶區改造，兩者合計占比達到60%以上。

    此外，他表示，保障房靜態設定的建設目標和需求動態變化之間也不匹配。保障房需求，隨著家庭收入的變化，也會動態調整。原有家庭的退出，新家庭的進入，因此保障對象的設定標準和范圍也在變化。而靜態的設定某一年度的目標，實際上很難反映這個變化。

    就當前備受關注的保障房資金問題，巴曙松稱，資金需求測算，以2010年為例，最簡單的估算1.37萬億。政府與社會資金參與程度應該多大，世界各國都在探討。國際經驗表明，政府參與過多會導致非常嚴厲的財政約束。最終像英國這樣，就是以公房私有化的方式來解決。因為它建設的時候需要一大筆資金，維護運行可能需要更大一筆資金，有的國家是1：2，有的比這個還要高。如何吸收可持續的社會資金參與，始終是各國沒有破解的一個難題。同時，資金來源和資金使用的期限不匹配。廉租房和公租房作為資產，它在收益的現金流往往表現在長期、當期，僅以租金或者資產折現的形式來體現。而開發過程的負債結構通常是一次性支出。財政預算安排一部分，地方債務建一個平臺，安排一部分，中央和省級政府的補助金提供一部分資金。

    在土地方面，他認為，土地指標成為保障房建設的很大約束。他表示，從實際情況來看，保障房住房大規模建設的瓶頸已經存在。關鍵在于在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對土地財政的依賴始終傾向于優先供給給商業住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價和房價比較高的情況下。

    在分配和退出問題上，他認為，分配最大的挑戰在于要在商品房和保障房之間建立一個清晰的架構，也需要在不同的保障房口徑之間建立架構，市場歸市場，保障房歸保障房，兩條線同步運行，避免商品房和保障房之間的交叉運行。退出，需要在不同階段動態的界定原有的保障范圍內是否仍然需要公租房和廉租房。如果這部分人重新進入商品房市場，那么他就應該退出保障房市場。也需要政府一定的保障房作為調劑。