高喊“看空”中國房價 外資3個月購地超200億

    三個月來外資購地超過200個億

    高呼"10年來房產仍是最佳投資品，應抓緊買房"的內地開發商，自身投資時卻少了些豪氣，在拿地環節謹小慎微，造成底價、流拍頻現。而另一邊，已經連發數篇報告，預警中國房價將下跌的外資企業，卻在此時"一擲千金，跑馬圈地"，不經意間，開始了新一輪的擴張。面對同一個市場，內外資企業的表現截然不同。究其原因，不難發現，外資企業購置和擴張的重點均瞄向了帶有商業屬性的項目，而靠住宅發家致富的內地開發商則深陷調控泥潭，無暇四顧。業內人士預計，明年一、二季度有可能是樓市調整的谷底，更多的外資企業將在明年搶灘入市。

    樓市入冬外資加速進入

    樓市調整導致的價格下跌，已從預期演變成了現實。近日，央行發布報告稱，房價拐點已初現端倪，并能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。

    市場的冷淡使得萬科、中海、保利等大型房企的拿地計劃也日趨謹慎。數據顯示，11月全國主要35個熱點城市的土地出讓陷入低谷，流標的地塊總計達到117宗，環比10月份的22宗翻了4倍多，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市。

    出乎意料的是，內地土地市場遇冷，卻成為資金雄厚的外資房地產企業抄底的大好時機。以凱德為代表的外資開發商明顯加快了擴張的步伐。11月28日，新加坡嘉德置地集團旗下的凱德中國斥資65億獲得重慶市中心兩江交匯處一商業地塊，正位于繁華的朝天門廣場與解放碑之間，引發了業界關注。

    無獨有偶，近幾個月以來，港資企業也集體發力。9月，恒隆地產以34.97億元拿下原昆明市政府兩宗商業地塊，制造了今年昆明的總價"地王"。10月，仁恒置地以30億元拿下珠海市兩宗商住地塊，創下珠海單價"地王"。11月初，李嘉誠旗下的和記黃埔斥資8億元，將佛山商住用地收入囊中。11月末，同樣是李嘉誠的長江實業在廣州宣布，明年上半年將推出兩個項目，總投資額超過100億。由此，粗略計算，最近3個月來，外資房企在內地投資超過200億元。

    商業類項目成外資擴張"敲門磚"

    相對于港資與新加坡企業頻頻抄底內地房地產市場，戴德梁行認為，融資成本較低這一因素成為外資抄底內地房地產助力。

    但僅論經濟實力來講，內地房企最高上千億的年銷售額，使其同樣"不差錢"。觀察后發現，近來外資購得的項目有一個共同點，就是帶有商業屬性的土地。

    以凱德收獲的重慶項目為例，地塊靠近重慶最繁華的城市中心及CBD核心區域解放碑，位于長江與嘉陵江交匯口，按照規劃，將建一座包含酒店、公寓、寫字樓、商場在內的綜合體項目，總建筑面積超過81萬平方米。包括約33萬平方米高端住宅、約22萬平方米購物中心、約17萬平方米寫字樓、約6萬平方米酒店以及3萬平方米的服務公寓，總投資將超過210億元人民幣。

    業內人士認為，如此大體量的商業綜合體項目對于多數靠賣住宅發家致富的內地開發商來說，仍面臨經營模式和管理不足的瓶頸。而新加坡或港資企業則有開發運營來福士等商業廣場的成功經驗，使其在內地擴張時，將商業項目作為首選。

    位于天津的海河華鼎項目，也將正式開放售樓處。其開發商新加坡華業集團為新加坡最大的開發商之一，也是首次涉足內地的綜合體項目。整個海河華鼎包括四棟全精裝混合型公寓、兩棟寫字樓、五星級的泛太平洋國際酒店以及商業購物中心。項目營銷總經理黃錦華對記者表示，對于商業綜合體的打造和新商圈的建立，正是新加坡開發商的優勢，商業屬性項目也成為其在內地擴張的"敲門磚"。

    外資開發商預計明年一、二季度樓市見底

    在經歷了數次金融波動之后，新加坡及港資房企具有無與倫比的"反周期"操作能力，因此，在低谷期，紛紛進軍內地土地市場。

    高力國際、第一太平戴維斯等機構均認為，外資房企在內地拿地的速度加快，最核心的問題還在于他們長期看好內地房地產市場。

    新加坡華業集團投資與策略發展總經理甘鎮城告訴記者，集團將加大在內地房地產市場的投資，除了在天津的海河華鼎項目之外，還在關注進入北京和重慶等區域的機會。目前樓市的谷底預計將在明年一、二季度出現，那時也將是華業集團等外資企業進入抄底的時候。

    對于內地房企與外資的不同，甘鎮城認為，"外資企業發展注重的是穩定的回報，很少會賭博式大量買地，大量開發。一般都是長期性的開發收益，把住宅賣掉，將商業物業持有，通過經營和管理，使這些長期收益隨著經濟的增長而增長，回報率就比較可觀了。