房產(chǎn)中介一線城市忙關(guān)門 二手房交易明顯萎縮

    　　5月初，香港上市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房市場(chǎng)，并在其他城市進(jìn)行明顯的業(yè)務(wù)收縮。而早在大約3個(gè)月前，北京地區(qū)的一家較大的中介機(jī)構(gòu)鑫尊地產(chǎn)，在調(diào)控政策出臺(tái)后不久便立即關(guān)閉了50家門店。

    　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者匯集來自上海、深圳、廣州等城市的消息，盡管目前尚未再次出現(xiàn)大型中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉的消息，但是小型中介公司卻已經(jīng)有大量消亡。

    　　毋庸置疑，成交量不足是導(dǎo)致一些中小型中介機(jī)構(gòu)關(guān)門的主要原因。來自市場(chǎng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，受調(diào)控影響未來一線城市中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉的趨勢(shì)將更加明顯。

    美聯(lián)物業(yè)終結(jié)在滬二手房業(yè)務(wù)

    5月5日，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域負(fù)責(zé)人丁偉在接受媒體采訪時(shí)確認(rèn)，受香港總部近期的人事變動(dòng)、集團(tuán)不看好近期上海二手房市場(chǎng)等多種因素影響，美聯(lián)物業(yè)集團(tuán)總部決定關(guān)閉上海僅存的8家二手房門店，只有上海總部的辦公室將被保留下來，今后主要涉及一手房代理和房產(chǎn)策劃業(yè)務(wù)。

    至此，曾經(jīng)在上海一度達(dá)到58家門店的美聯(lián)物業(yè)終結(jié)了其在上海的二手房代理業(yè)務(wù)。公開數(shù)據(jù)顯示，從2011年初開始，美聯(lián)物業(yè)在上海的業(yè)績(jī)一再下滑，1-3月成交的二手房總金額僅為3184萬元，總套數(shù)僅為15套，所占市場(chǎng)份額在上海排第184名。

    有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照成交金額1.5%傭金提成規(guī)則計(jì)算，美聯(lián)物業(yè)8家門店首季度的傭金所得不足50萬元，而維持一家門店的平均花銷便超過8萬元。因此，在撤退前，其二手門店經(jīng)營(yíng)已面臨無法維持的局面。

    美聯(lián)物業(yè)是香港老牌房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，系香港上市公司美聯(lián)集團(tuán)(01200.HK)子公司。其在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都都有二手房門店。丁偉表示，美聯(lián)物業(yè)在其他城市也有關(guān)店，但全面撤出二手房業(yè)務(wù)的暫時(shí)只有上海。美聯(lián)物業(yè)短期內(nèi)不會(huì)再重新評(píng)估上海二手房市場(chǎng)，但未來肯定還會(huì)有進(jìn)一步發(fā)展。

    實(shí)際上除了重鎮(zhèn)上海，美聯(lián)物業(yè)在西部地區(qū)的部分業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了明顯縮減。美聯(lián)物業(yè)重慶區(qū)域董事總經(jīng)理繆鴻裕在接受媒體采訪時(shí)說，在重慶，美聯(lián)最多時(shí)擁有70多家門店，現(xiàn)在仍有60多家，比原來少了7家。這些門店并不是關(guān)閉，準(zhǔn)確地說是“暫停營(yíng)業(yè)”，因?yàn)殚T店的租金仍在支付，并沒有轉(zhuǎn)租。公司預(yù)計(jì)半年后市場(chǎng)會(huì)變好，屆時(shí)會(huì)復(fù)開。

    有媒體援引美聯(lián)集團(tuán)2010年年報(bào)情況認(rèn)為，受內(nèi)地持續(xù)調(diào)控影響，該集團(tuán)去年全年收益增加10%，但利潤(rùn)增幅同比下降23%。瑞士信貸銀行近期兩次調(diào)低美聯(lián)的股價(jià)預(yù)期。

    4月末，美聯(lián)集團(tuán)股東景順香港(Invesco Hong Kong Ltd)減持174.8萬股美聯(lián)集團(tuán)，每股平均價(jià)6.018元，涉資1051.95萬元，持倉(cāng)量由5.19%減至4.95%。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，房地產(chǎn)中介對(duì)自身店面數(shù)量規(guī)模的加減明顯取決于宏觀政策調(diào)控的力度，“就調(diào)控力度而言，一些中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商似乎低估了本輪調(diào)控。”一些中小型中介不能在此時(shí)靈活調(diào)整，大批關(guān)閉門面現(xiàn)象屬正常。

    中介關(guān)閉或再加劇

    面對(duì)不確定性不斷增強(qiáng)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中介機(jī)構(gòu)正在面臨“斷糧”風(fēng)險(xiǎn)：一線城市普遍二手房交易量明顯萎縮。

    以北京為例，其房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一假期全市新建商品房網(wǎng)簽1190套，同比跌35%；二手住宅網(wǎng)簽214套，同比下跌近69%。

    中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“根據(jù)目前的調(diào)控趨勢(shì)判斷，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有大型的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)更大規(guī)模的關(guān)閉門店趨勢(shì)。”以北京為例的一線城市目前都面臨成交量低迷的無奈狀況。而僅有的成交量并不能容納如此眾多的中介公司分支。因此中介公司不斷壓縮體量和“瘦身”的情況必定長(zhǎng)期存在。

    5月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房產(chǎn)中介公司，退房率全部達(dá)到或超過10%。其交易量最高的5家中介鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家、鑫尊地產(chǎn)、中原房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的退房率均達(dá)到或超過10%。其中，我愛我家的退房率最高，達(dá)到20%。按照以往的市場(chǎng)規(guī)律，正常的退房率每月應(yīng)該在5%左右。

    今年年初高調(diào)關(guān)閉50家門店的鑫尊地產(chǎn)董事長(zhǎng)劉軍曾經(jīng)撰文認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)公司是靠交易量生存的，5年限外令不見得能把房?jī)r(jià)打下來，但是能把交易量打下來。

    據(jù)悉，目前業(yè)內(nèi)并沒有精確計(jì)算過一個(gè)一線城市的二手房交易需要多少家門店支持。以北京二手房成交量為例，一家門面需要月成交4套方可正常運(yùn)營(yíng)。由于每個(gè)城市的店面成本不同，在包含房租、人力底薪、辦公設(shè)備與能耗以及管理成本的計(jì)算之后，平均每家店的成本為8萬到12萬元左右。由于近年來北京年度存量房交易高低不定，胡景暉粗略估計(jì)北京合理的中介門店數(shù)量大約3000家左右。

    來自多位業(yè)內(nèi)人士的預(yù)估，目前盤踞北京的中介機(jī)構(gòu)總量大約為4000家以上。排行前五的機(jī)構(gòu)門面大約有3000家。而近年來幾乎一半的交易量則集中于鏈家地產(chǎn)和偉業(yè)我愛我家。

    胡景暉認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)除了對(duì)門店進(jìn)行增減，還會(huì)使用“豐年補(bǔ)歉”的方法維持穩(wěn)定，即“好的年份多掙一點(diǎn)，不好的年份補(bǔ)貼一點(diǎn)，以維持自身的穩(wěn)定”。

    來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的4月份存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示，鏈家地產(chǎn)簽約2684套，退房327套；偉業(yè)我愛我家簽約784套，退房160套；鑫尊地產(chǎn)簽約316套，退房43套；中原地產(chǎn)簽約261套，退房26套；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)簽約238套，退房30套。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“如果未來政府還將出臺(tái)新的調(diào)控政策，那么一定還會(huì)有新的中介公司關(guān)閉店面。”林倩認(rèn)為，中介的盈利并不依靠房?jī)r(jià)的高低，而在于成交量的多少。“以北京為例，如果北京持續(xù)月成交量低于15000套，那么當(dāng)下這么多中介公司店面一定會(huì)吃不飽。”

    林倩透露，目前鏈家的擴(kuò)張計(jì)劃并未因二手房成交量的低迷而改變。上半年鏈家已經(jīng)進(jìn)入南京的二手房市場(chǎng)，下半年仍然在計(jì)劃選擇一個(gè)新的城市進(jìn)入。“這個(gè)選擇并不是只在長(zhǎng)江以南的城市，基本上東西南北都有待選城市。”

    來自市場(chǎng)的觀點(diǎn)幾乎一致認(rèn)為，未來還將有中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉門店，但是由于大部分公司為非上市公司無義務(wù)披露財(cái)務(wù)狀況，因此難以獲悉具體消息。

    其實(shí)一直以來房地產(chǎn)中介被視為抬高房?jī)r(jià)的源頭之一，亦被一些剛性需求視為“敵對(duì)勢(shì)力”。實(shí)際上，這些平日奔波在樓宇之間，帶看二手房源的中介機(jī)構(gòu)一直被國(guó)際投資者看在眼里。2010年下半年，被譽(yù)為“歐洲股神”的富達(dá)基金基金經(jīng)理安東尼伯頓曾告訴本刊記者，“將在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間里持續(xù)看好中國(guó)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。”盡管并未做出更多解釋，但是他卻多次強(qiáng)調(diào)了“相對(duì)較長(zhǎng)”的時(shí)間概念。