三問房產稅：讓住房消費回歸理性 各界拭目以待

    房產稅一年內有望擴大到北京、廣州、深圳等一線城市

    房產稅試點終于塵埃落定。1月27日，按照房地產稅試點城市政府公告，重慶市將主要針對高端房和投機炒房征稅，稅率最高為1.2%；上海市則只針對增量中超出規定的部分按0.6%和0.4%征收。

    接受《瞭望》新聞周刊采訪中，中國知名財稅專家、物業稅方案設計專家劉桓認為，就中國房產稅試點改革意義而言，這是“十二五”財稅改革的“破冰”之舉，有利于理順中央和地方的財政關系。正因為此，他預計，房產稅試點改革可能在一年內擴大到北京、廣州、深圳等一線城市，在5年內將在全國重點城市普遍推開。

    房產稅能否實現抑制房價高漲的初衷，成為兩市方案公布之后最受關注的問題之一。在重慶市連夜召開的新聞發布會上，市長黃奇帆明確表示房產稅不可能一下子把高房價壓下去，但會遏制炒房。至于房產稅試點征收范圍實際覆蓋范圍多大，最終能否得以足額順利征收，多大程度影響到房價，讓住房消費回歸理性，各界都在拭目以待。

    征收范圍有多大

    重慶市政府1月27日召開新聞發布會明確對三類房產征稅，即對存量、增量獨棟別墅、新購高檔商品房以及在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客的第二套房開始征稅，稅率為0.5%～1.2%。

    市長黃奇帆表示，稅收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產業主和炒房客，而且重慶征收的房產稅將全部用于公租房建設，為中低收入群眾提供住房保障。與此同時，為減輕首次購房者的負擔，重慶繼續保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策。

    上海市正式印發的《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，將征收對象界定為本市居民家庭在本市新購，且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新購住房。

    這一被專家評價為“繳稅力度小于預期”的“上海辦法”，規定暫時按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。對此，相關專家分析指出，兩市房產稅細則不管從征收范圍還是稅率來看，都盡量降低征收難度，使得房產稅能夠得以順利推出。

    劉桓認為，按國際標準計算，100萬元的房子，以70年的使用權，每年征收1.5萬元的房產稅是比較合理的。重慶房產稅稅率設定為0.5%～1.2%，其中1%的稅率是比較適中的。

    能否足額征收

    事實上，如何征收已然成為擺在兩市相關部門面前的首要問題。首先面臨的是針對“城鎮土地使用稅已經繳納，再征房產稅，未免有重復征稅之嫌”的質疑。

    黃奇帆認為，“房產稅或者國外的物業稅，都屬于二次分配，我們說的交易契稅、所得稅、增值稅、營業稅都屬于一次分配，二次分配有公平作用，把占有公共資源較多的人的稅征收后，全數用來造公租房，實際上也是對困難群體的補助和支持。”

    其次，面臨的是征收的現實技術難題。以本刊記者了解到的情況，在北京黃金地段金融街某小區，以500萬元價格成交的二手房，按現行相關規定需要繳納的稅費為總價3%的契稅，5%的營業稅和1%的個人所得稅，合計約45萬元，但實際過程中，通過中介機構的“操作”，最終繳納的稅不到3萬元。

    “房產稅屬于直接稅，稅務部門現有的人力能否保證這一稅種的足額征收？”有專家表示懷疑。正因為此，兩市在實施細則中都明確規定“應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款”，作為房產稅征收的保障。

    在房產稅試點方案公布前一天面市的國務院“新國八條”為此也作了鋪墊，明確要求各地“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞”，“各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。”

    能否終結投資瘋狂

    黃奇帆認為，探索房產稅改革能有效改變“全民炒房”的現象。“根據經濟學規律，大體房產稅到了3%以上，沒有人炒房。”他細算了一筆經濟賬：“炒房的資金成本大致6%左右，物業費加上房產稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來，原來值100萬元的房子，即使你200萬元賣出去，你也基本沒有賺，因為你持有7年的成本也有100萬元，等于是白買了。”

    中國房地產學會副會長陳國強認為，重慶和上海試點房產稅改革，具有很強的示范作用。雖然只在兩個直轄市試點房產稅改革，但是對全國投機性購房者，尤其是炒房客有著很大的警示作用，有利于房產消費、投資回歸理性。

    本刊記者走訪重慶多個房產中介發現，如今購房客在咨詢房產信息時首先關注房產稅情況，為避免繳稅，很多購房戶都放棄購買大戶型高檔商品房。尤其是一些囤積別墅的炒房客已經發布別墅出售信息，但是目前前去咨詢的購房戶寥寥無幾。重慶市國土房管局局長張定宇介紹說，隨著房產稅改革政策信號的日益明確，重慶從去年12月起商品房銷售面積漲幅開始回落，房價上行趨勢已開始放緩。

    但是，專家指出，地方政府“土地財政”和房產稅雙軌運行還將持續一段時間，在房產稅不能徹底取代“土地財政”情況之下，地價對房價的壓力依然存在。

    陳國強認為，中國今年推出1000萬套保障房建設計劃，從開建到全部投放市場尚需一段時間，政府此時實施房產稅改革，意在以“時間換空間”，保障房與房產稅的聯袂出臺將徹底改變中國樓市格局。