國土部終于松口了 小產權房是否有了點松動？

    在近日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露允許北京、上海試點集體建設用地建設租賃房。在這一問題上，國土部和住建部總算達成了一致意見。這一消息甫經公布，立即有人提出，"小產權房"是否有所松動了？

    之前，國土部一直強調一根紅線，農村土地不得隨便變更用途，尤其耕地更是要得到保障。還在8個月前，國土部下發了《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》，明確要求不得擅自利用集體建設用地建設公租房。現在國土部同意試點城市在集體土地上建設公租房，其真正的原因是目前中國保障房建設進行得并不順利。

    2011年北京、上海的保障房建設任務雖然基本上完成了，但全國離完成開工建設1000萬套保障房的目標還有不小距離。建設保障房的進程中最大的困難是資金，而建設保障房的成本中很大一塊就是土地。京滬等直轄市和少數省會城市及周邊的土地更是出奇的昂貴。

    正是在這樣的背景下，國土部同意批準商品住房價格較高、建設用地緊缺的京滬等直轄市和少數省會城市在集體土地上建設公租房。但是，國土部對此做了幾點限制，歸納起來大概有如下幾點：一是在集體建設用地建設公租房，而非在全部農地上。換言之，耕地要排除在外，耕地仍然得到保障。二是建設成的公租房只租不售，土地所有權和使用權不得流轉。換言之，建成的公租房下的地皮性質仍然不變，在集體建設用地上建設的公租房，產權仍然為農村集體組織所有，不能出售給個人，只能出租給符合政府規定的公租對象。換言之，在這里建成的公租房是不可能成為個人產權房的。

    按照這些限制性的規定，在農村集體建設用地上建成的公租房，是不可能成為產權房的，更不可能成為"小產權房"，因此與目前的"小產權房"也扯不上任何關系。而國土部和住建部允許少數城市在農村集體建設用地上建設公租房的規定，也不會留下什么后遺癥和麻煩。

    然而問題似乎沒有這么簡單。限制規定第三條中，農村集體建設用地上建成的公租房"產權仍然為農村集體組織所有"，就有漏洞。一般來說，城市公租房的對象不像廉租房甚至經適房的對象那樣相對單一，它是很寬泛的，從單身的海歸精英到經濟、住房雙困難的家庭，生活狀況各式各樣，因此公租房的建設方一般是城市政府或者大型企業、事業單位，而不是村鎮政府或者農村集體經濟組織。而在農村集體建設用地上出資建設的公租房的產權，難道不是屬于出資建設方嗎？如果不是，那在物權法上是講不通的。當然，這公租房下面的地皮所有權，在國土部和住建部目前的這項規定下，仍然屬于農村集體建設用地的原主人。

    不過，這樣在農村集體建設用地上建成的公租房，其產權已經不再屬于原土地的主人。雖然它不能出售、轉讓給個人，但是畢竟也是產權房，是不含土地的產權房，是合法的集體性質的"小產權房"。如果從這個意義上看，原來的"小產權房"是否有了點松動？