降房價是做夢 銀行暗中仍在強力支撐開發商

    開發商的資金狀況，已經受到越來越多關注。研究者期待從中發現一些房價下降的端倪，但不幸的是，來自銀行和資本市場的資金依然源源不斷支撐著開發商的運營。而開發商也通過多元化的融資渠道，將越來越多資金綁架到自己的戰車之上。

    開發商短期債務壓力不大

    截至2010年底，開發商現金流的問題已經變得不容樂觀。Wind的統計顯示，截至4月11日，兩市已共計有84家房地產上市公司公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。

    多位業內人士均預計，開發商開始變得比較“差錢”，而且未來幾個月的資金面會進一步趨緊。不過，這并不能說明開發商將會再度面臨2008年資金鏈斷裂的嚴峻考驗，相反，很多公司短期都不會出現現金流斷裂的危機。

    以現金流情況遭到較多人質疑的保利地產[簡介最新動態]為例，盡管該公司2010年經營活動中的現金流為-220多億，但其短期還債壓力卻并不突出。數據顯示，保利地產截至去年12月31日的長期借款高達470億，但其中短期借款為4.5億、一年到期的非流動負債為69億，而持有貨幣資金余額為191億，足以覆蓋今年到期的債務。

    有證券分析機構披露的數據顯示，用貨幣資金除以短期借款和一年到期的非流動負債后，萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、招商地產、金地幾家公司的數值分別為2.25、2.6、3.2、2.7。

    民生證券有分析師指出：目前幾家大公司的短期債務覆蓋比率仍然比較高，但從年度的變化情況可以看出，從2009年到2010年，這一覆蓋水平呈現下降趨勢，比如說保利地產由3.8變成2.5了，招商地產3.5變成3.2了。覆蓋水平的總體下降，說明開發商資金流比去年相比有所惡化，但是總體來看不足以對它的各方面經營、投資產生影響。

    廣州一家商業銀行的支行負責人說，去年開發商在土地市場上表現普遍激進，這也直接導致開發商借款比率上升，但這些借款屬于3年期貸款，因此還債壓力大部分集中在2011年和2012年，今年的壓力暫時不大。

    多數資金來源于銀行借款

    從數據上看，除了有“海外關系”的開發商，絕大多數公司所獲得的現金仍然來自于銀行。

    從已經披露的2010年年報中隨機抽取的數據顯示，大部分公司2010年通過借款取得的現金較2009年同期增長明顯。例如保利地產從2009年的170億直接上升到2010年的460億，萬科從200億增加到270億，華僑城[最新消息價格戶型點評]從81億增加到197億，而招商地產從56億增加到77億元。

    上述商業銀行的支行行長表示，由于去年地產公司土地擴張明顯，行業通過銀行借款獲得資金額度上升的情況確實存在，但大開發商和小開發商獲取的貸款額度還是存在差異。

    據悉，銀行傾向于將資金貸給規模較大的開發商，而一些小公司貸款難度相對較大，這直接導致銀行資金更多流向大型房地產開發商。“無論從手續上還是利息上，大開發商肯定會有一些優勢，例如大公司獲得的利率僅比基準利率上浮20%，小開發商則至少上浮30%。另外，央企和國有企業可以獲得一些信用貸款，即無需辦理繁瑣的抵押手續。”

    廣州一家國有上市房企的負責人表示，即使現在銀行信貸額度緊張，但該公司的借款基本上也不存在障礙，而且利息低于同行。

    值得提及的是，開發商另一個重要的資金來源“預收賬款”中，平均約50%來自銀行的按揭貸款。而數據顯示去年銷售排名前兩名的萬科、保利，其預收賬款分別為744億、515億，如果按照50%來自于按揭貸款，則有約600億資金從銀行流入到這兩家公司的賬戶上。