樓市評論：多策并舉推動樓市制度重構

    隨著房地產市場宏觀調控向縱深推進，降價促銷已成為開發商的主流選擇。中國土地勘測規劃院發布的一份監測報告顯示，一季度全國主要監測城市的住宅地價環比下降0.04%，自2009年二季度以來首次出現負增長。

    土地市場伴隨樓市出現量價齊落的跡象，表明調控的多重效果逐漸明顯化。業界人士分析，當前房價和地價出現回調，購房者對房價繼續下跌的預期較為穩定，并非單純政策高壓所致，同時也是樓市逐漸建立正常運行機制的反映。

    我們看到，此輪調控并未動用強有力的行政手段對價格進行干預，而是多措并舉對市場秩序和基礎制度進行了重構，比如一次性公開全部房源、打擊囤地、規范土地出讓制度等。雖然限購、限貸被冠以“看得見的手”，但這是針對我國房地產市場投資泡沫過多的弊端，是一種投資泛濫后必要的制度性修復，如果說未來房產稅等市場化手段能夠承接和擔當起抑制投資投機的重任，房地產回到理性發展的軌道，那么這些行政手段就會相應退出。

    在過去兩年關于房價構成的爭論時，開發商一度把漲價歸結為地價上漲，并稱這將是長期趨勢，結果導致地王頻出，一些資金實力并不強的開發商也不惜大規模舉債以爭搶土地。如今，反倒是地價因為樓市低迷而出現了下行。這也表明，所謂的“地價推高房價”的論斷站不住腳，開發商鼓吹的投資價值也僅僅是吸引購房者的噱頭。剔除了這些干擾性的信息以后，購房者的預期已經較為理性，理性的消費觀念開始形成，整個社會的輿論氛圍也有利于房價回歸。

    從去年的“量跌價滯”到當前的“價跌量漲”，樓市已經進入調控的關鍵時期，在調控政策長短拳的組合之下，房價和地價中的泡沫正被不斷擠出。但值得注意的是，3月份，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市比2月份增加4個，這表明隨著成交活躍，房價反彈壓力仍在。

    針對這一跡象，近日政府高層多次強調，堅持房地產調控政策不動搖。業界專家指出，此輪調控政府旨在建立起保證房地產市場長期穩健發展的制度框架和長效機制。從嚴調控的政策信號實質上是為了保證樓市的基礎性制度不動搖。由于我國房地產業市場化時間較短，而且與許多行業緊密關聯，在過去經濟增長中曾扮演了重要角色，因此放松了對其自身市場秩序的建設，造成房價虛高、泡沫橫生。從這一輪調控政策的演變看，從最初的公開銷售信息到限購限貸再到房產稅改革試點，從提出保障性住房制度設想到公租房、廉租房大舉建設并入市分配，整個房地產市場的制度建設仍然處于探索階段，這種探索給樓市帶來了積極意義和深遠影響。

    從長遠來看，土地是有限的資源，這意味著，住房的總體供給量不會無限擴大，具有剛性約束，如果要實現資源的高效利用，發揮住房滿足居民基本居住需求的功能，就必須調節需求，合理分配住房資源。這樣的現實國情決定了，諸多調控措施應當作為長期政策穩定下來，而并非短期的應急措施。

    因此，政府明確把購房需求分為剛性需求、改善性需求和投資性需求，對不同的需求群體實行有保有壓的差別化調控。另外，各個需求群體對應的購買力存在著明顯的梯級遞減效應。過去幾年的非理性火爆行情中，很大部分剛性需求被提前釋放，收入水平較高的家庭早已擁有多套住房，市場中的有效購買力透支嚴重，剩余的購買力已不可能再支撐房價大幅反彈。