地價已經停漲 房價還能挺嗎？

    國土資源部近日發(fā)布最新監(jiān)測報告顯示，2011年四季度全國各用途平均地價增速持續(xù)放緩，商業(yè)服務、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速連續(xù)3個季度回調，同比增速連續(xù)兩個季度回調。其中，住宅地價更是環(huán)比呈現零增長。

    開發(fā)商觀望致地價下跌

    報告顯示，2011年四季度全國主要監(jiān)測城市地價增幅普降，綜合地價環(huán)比增速較前一季度下降1.04個百分點，已連續(xù)4個季度回調；同比增速較前一季度下降2.43個百分點，連續(xù)兩個季度回調。綜合地價環(huán)比負增長的城市約占1/3。住宅地價同比增幅超過3%的城市僅有5個，而環(huán)比負增長的城市由上一季度的12個增加到37個，同比負增長的城市增至8個。

    “土地市場的表現反映了房地產開發(fā)商普遍性的觀望情緒。”中國房地產學會副會長陳國強在接受本報記者采訪時表示，目前市場上呈現“雙觀望”的表現，即消費者對住房市場的觀望，開發(fā)商對土地市場的觀望。目前土地市場出現流拍、底價成交的比例比較高，這種情況一方面反映出開發(fā)商對房地產市場的謹慎預期，另一方面也顯示出開發(fā)商資金普遍比較緊張，如果開發(fā)商手上有錢也不會出現目前低迷的情況。

    此外，土地價格的持續(xù)回落，是否受到當前房地產調控政策的直接影響呢？北京工商大學經濟研究中心主任周清杰對本報記者表示，這確實反映出房地產開發(fā)商對未來調控繼續(xù)偏緊的政策預期，以及對現有商品房存量需要長時間消化的預期。所以，房地產商拿地積極性不高，覺得再拿地的風險大。

    地價使房價下行概率大

    土地價格曾經一直是房價居高不下的重要推手，隨著住宅地價呈現零漲幅甚至是負增長的趨勢，土地市場的供求關系發(fā)生了改變。

    “土地市場的表現和樓市有很大的相關性。”陳國強表示，樓市的低迷會影響土地市場的表現，如果樓市趨于活躍則會帶動土地市場的活躍，總體上兩者的表現應該是一致的。但是在周期性表現上，和其它上下游產業(yè)一樣，土地市場會相對滯后一些，樓市的表現會傳導到土地市場，但是兩者不會完全同步。

    “今年房產市場總體上是比較謹慎的判斷。”陳國強表示，目前從政策環(huán)境、市場、企業(yè)自身狀況來判斷，市場難以樂觀。而從投資、銷售、價格和新開工面積等各項指標來看，也都出現了下降趨勢，特別是投資的指標出現明顯下滑，新開工面積連續(xù)幾個月出現環(huán)比下跌，行業(yè)景氣指數也出現連續(xù)下降，預計今年投資增長會同比回落15%左右，甚至可能更低。和過去幾年相比，房地產業(yè)處于相當低迷的水平，成交量可能會出現持平，甚至是穩(wěn)中有降的局面，房價下行的態(tài)勢很明顯，或者說降價是大概率的事件。

    走勢關鍵還看調控政策

    不過，在周清杰看來，從土地的成交量、價格走勢來判斷房價的話，不完全是一對一的關系，樓市的調控政策才是關鍵。周清杰認為，由于目前商品房存量較大，雖然政府一再強調樓市調控的政策不變，但從市場的角度講，政策繼續(xù)緊縮，房地產市場持續(xù)低迷，可能帶來的負面影響也不小。比如說銀行業(yè)，不良貸款比例增加，會導致建筑業(yè)等上下游產業(yè)的下滑，而這些產業(yè)的下滑也會對GDP產生負面影響。

    “雖然現在貨幣政策已經有所改變，但存款準備金率僅僅只調低了0.5個百分點，還仍然處于21%的高位，只是剛剛開始回歸常態(tài)，離寬松的貨幣政策還很遠很遠。”周清杰分析，這些政策放松的信號對于房地產市場來說，無疑是件好事，房地產開發(fā)商資金鏈會變得相對寬松一些，會增加開發(fā)商的積極性。

    “當前住宅用地價格下跌，相對于買房者來說成本也在下降。”周清杰表示，如果第一季度能夠降息，可能會在終端市場激活一部分購房需求。這樣，房地產開發(fā)商運營成本下降、市場有所恢復，可能會給房地產市場帶來一定信心。

    但對于房地產市場走勢，周清杰并不樂觀，他強調，調控政策是否會有松動，還要看第一季度的CPI(居民消費價格指數)。如果第一季度，整體經濟運行放緩狀況比較明顯，CPI如許多專家所預測的那樣降了下來，政府就有可能會采取減息等措施。