地產(chǎn)中介2012共識(shí)：房?jī)r(jià)跌30% 回到2009年

    2011年尾，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策終于撼動(dòng)了房?jī)r(jià)。在樓市進(jìn)入下行通道之時(shí)，2012年，房?jī)r(jià)將何去何從？

    日前，深圳地產(chǎn)中介紛紛回首2011年，展望2012年，并做出了"如果政策完全不放松，房?jī)r(jià)將下跌30%，回到2009年4月的水平"的預(yù)測(cè)。

    中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智說(shuō)，2008年只要降價(jià)，成交量就會(huì)上來(lái)，但2011年降價(jià)后，成交量還沒(méi)有上來(lái)。干降無(wú)量的陰跌，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的傷害最大。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳新建商品住房成交面積為272萬(wàn)平方米，同比減少了15.26%，為連續(xù)11年以來(lái)的最低點(diǎn)；二手住宅成交面積為530萬(wàn)平方米，同比大幅減少55%，創(chuàng)歷史最大降幅。

    李耀智預(yù)測(cè)，"如果政策完全不放松，房?jī)r(jià)還將下跌30%，回到2009年4月的水平。一二手房成交總量將萎縮至每月5000套左右。"

    面對(duì)市場(chǎng)壓力，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)改變定價(jià)策略。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，在市場(chǎng)定價(jià)方面，此前業(yè)內(nèi)常用的比較法已經(jīng)失效，"現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)，不再問(wèn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣(mài)多少錢(qián)，而是會(huì)問(wèn)多少錢(qián)才能賣(mài)掉，這是市場(chǎng)探底期的一大特征"。

    然而，陳勁松認(rèn)為，為了防止降價(jià)引發(fā)的退房等問(wèn)題，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)等待入伙的樓盤(pán)，大幅降價(jià)的可能性較小，所以2012年筑底的主力軍將是新開(kāi)樓盤(pán)。

    此前，房企的庫(kù)存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤(rùn)，但是當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，高庫(kù)存卻成為傷害企業(yè)的源頭。陳勁松說(shuō)，"房企要趁早忙活債務(wù)問(wèn)題，因?yàn)樽畋瘧K的事情就是，企業(yè)資產(chǎn)豐厚，但現(xiàn)金流跟不上，最后差一口氣，被憋死了。"因此，2012年將是個(gè)去存貨之年。"開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡一切手段加快賣(mài)房速度，這不是要抄底，而是為保命。只要有量的反彈，筑底就算成功了。"

    陳勁松認(rèn)為，出租回報(bào)率回歸社會(huì)資產(chǎn)平均回報(bào)率之時(shí)，樓市便完成了筑底。以中等戶(hù)型為例，租金回報(bào)率達(dá)到3%至5%比較合理。他預(yù)計(jì)，這一筑底將在2012年年中實(shí)現(xiàn)，之后，樓市將步入緩慢復(fù)蘇期。

    調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了不少變化："市場(chǎng)為主、保障為輔"的市場(chǎng)格局逐漸形成，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，三四線城市成為新的市場(chǎng)空間，商業(yè)模式也從囤地獲取高溢價(jià)轉(zhuǎn)換為快周轉(zhuǎn)。陳勁松認(rèn)為，在這種變化之下，此前恐嚇營(yíng)銷(xiāo)、囤地捂盤(pán)、VIP賣(mài)樓、三分鐘選房的做法，都將成為歷史。而"回歸房地產(chǎn)本源的事情都會(huì)發(fā)生"，比如房地產(chǎn)基金的介入等，房地產(chǎn)行業(yè)將正式進(jìn)入下半場(chǎng)。