房價拐點初現 明年不會反彈

    近期，受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮蔓延各地。對房價的未來趨勢，眾多業內人士持下行預期，并呼吁調控決不能松勁。

    龍頭開發商紛紛降價

    兩年多來，中國持續進行房地產調控，并出臺了一系列重大措施，特別是保障性安居工程的房屋建設，對緩解房價的壓力，起到了巨大作用。雖然目前房價總的形勢還處于僵持階段，但是也開始出現了松動。

    繼傳統“金九銀十”后，進入11月，越來越多的房企開始作出價格調整，其中不乏大型房企。樓市的慘淡現狀讓大小開發商都倍感壓力，小開發商降價，大開發商也不甘落后，龍頭開發商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%。

    二手房方面，由于成交量屢創新低，一些城市的房產中介也出現了關店潮。“鏈家地產”日前發布研究統計稱，今年以來北京二手房中介共關閉門店約1000家左右，為3年來最多，其中10月關閉門店177家，已連續多月單月關閉中介門店超過100家，其中約73%為中小經紀機構。一中介公司負責人表示，二手房成交量創新低是主因，在市場低迷的情況下，企業關店是為了生存。

    知名財經評論員余豐慧對本報記者說，隨著房地產調控政策的深入貫徹落實，調控成果初步顯露：房價瘋漲勢頭得到遏制，漲幅明顯回落；房地產市場交易量大幅下滑；土地成交量下降并且價格走低、賣地收入減少。特別值得欣慰的是，房價下降的市場預期已經形成，百姓對調控取得最終成效的信心大大增強。

    三因素支撐房價下行判斷

    對于未來房地產市場的形勢，一些業內人士認為，房價拐點已經初現，向下的趨勢明顯，明年也不會反彈。

    中國社科院經濟學博士馬光遠對本報記者說，當下并不好判斷房價未來會怎么走，但是到明年上半年可以有很清晰的預測，就是向下的趨勢，而且趨勢會非常明顯。只要堅持限購政策，房價就會顯現原形。

    馬光遠具體分析說，現在整體的價格趨勢已經非常明顯，經過一系列的調控，無論是70個大中城市，還是重點城市，房價基本已停漲，包括萬科這樣的龍頭開發商已出現了實質性的降價行動，這說明，包括限購等在內的一系列調控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機。

    馬光遠說，未來，有三個方面的因素可以支撐房價的下行判斷：一、堅定的調控政策使得整個房地產供需局面出現了改變，限購使大量不正常的投資投機需求被遏制，正常的居住需求則得到了支持，這使得需求正在回歸到正常層面，供需緊張得到緩解；二、目前的貨幣政策不會改變，雖有微調的可能性，但調出來的錢不會流向房地產，貨幣政策對房地產的高壓態勢非常明顯，這使得開發商的資金鏈非常緊張，不降價賣房就可能會破產，沒有了資金“彈藥”，就只有降價回籠資金，這是轉折性的力量對比；三、無論是炒房者，還是開發商，還是普通民眾，對整個房地產行業的預期正在回歸理性。

    調控不能輕言收兵

    業內人士紛紛呼吁，房地產調控已經進入關鍵時期，絕不可有絲毫動搖，更不可輕言收兵。

    “沒有任何一個產業有這么堅強，越調控越厲害，每年都在吃藥，越調價越高，越調越成問題。”馬光遠認為，房地產調控就放過一次，隨后引發房價一發不可收拾。房價之所以反復暴漲，就是因為過去的調控政策沒有堅持到底，令市場預期缺乏信心，這也是調控了這么久房價才開始下降的原因之一，政策為什么堅持不住，就是因為利益鏈非常復雜，對抗力量非常強大。

    “樓市調控正在進入深度博弈期，調控政策的不確定性有所增加，在此情況下尤需堅持下去。”余豐慧說，從宏觀經濟面來說，保增長、穩增長呼聲此起彼伏，而房地產作為拉動經濟增長的傳統動力，使得調控政策飽受爭議和面臨空前壓力。此外，房地產調控使得地方政府三減少：GDP減少、土地財政收入減少、房地產稅收減少。來自地方政府、開發商以及前期投資投機者等方方面面希望放松調控的壓力巨大。

    馬光遠說，房價會怎么走，取決于調控的松緊。目前來看，還沒有想出放松的理由，除非出現替代限購的政策，限購才可以放松，而限購一旦放松，未來房價如何走，就必須要看制度建設。