房價下跌“定律”：20%“限降”40%“救市”？

    "政府對樓市調控的目標是降價20%左右，超過40%將會救市。"面對不斷蔓延的"降價潮"，有房企老板日前放言。

    似乎是印證其判斷，上海房管局針對近來由降價引發的"維權事件"，專門出臺了全國首個"限降令"：房價降幅超20%，需要重新備案。"20%"，難道這正是地方政府所能承受的房價跌幅"極限"和此輪樓市調控的終極目標？難道房企老板的"20%定律"并非空穴來風？

    超過40%的跌幅，政府會不會"救市"？銀監會前主席劉明康不久前所說"最新房價壓力測試顯示，即使在最極端的房價下跌40%的情形下，銀行業仍風險可控"，或可啟示人們，既然"房價下跌40%"是"最極端"情況，那么，"40%"或許正是銀行業所能承受的房價跌幅"極限"。超過這一幅度，鑒于房貸的風險敞口，政府也許會出手"救市"。

    看來房價下跌確實隱隱存在著一個"定律"。問題是，房價會不會下跌那么大幅度？

    先看看當前樓市現狀：

    目前實施"限購令"的一二線城市，一方面，成交量低迷不振；另一方面，價格上漲大多停滯，有的城市比如北京，甚至已連續停漲3個月。"成交低迷而價格停漲"的現狀表明，購房者、開發商與地方政府之間已陷入僵持格局，"房價總的形勢還處于僵持階段"，大家都在采取靜觀其變的態度。那么，博弈的天平最終會傾斜向其中哪一方？

    從國務院常務會議日前所重申的"要堅定不移地搞好房地產調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果"、11月1日珠海推出的"限購令"，以及溫總理在圣彼得堡的最新表示，"對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格"中，人們不難看出，中央對樓市調控的態度沒有改變、政策也沒有調整跡象，期待政策松動只是一廂情愿。只要樓市調控政策持續不變，隨著樓市調控的深入和"年關"的到來，房企因資金壓力而被迫降價造成的"房價拐點"，將會不期而至。

    除了政策不變外，"加快推進保障性住房建設"、"增加普通商品住房用地，促進房價合理調整"也是推動房價下降的一個不容忽視的力量。住建部部長姜偉新不久前透露，截至9月底，今年1000萬套保障性住房開工986萬套，占年度計劃的98%，預計在11月底前全部開工。隨著保障房大量投入使用，供需將得到一定程度的緩解，房價也會因此展開"合理調整"。

    此外，財政部有關官員日前也表示，上海和重慶已經開始進行房產稅試點，將總結試點經驗，加快稅收政策的制定，推進房產稅實施，發揮其在房地產市場運行進程當中的調控作用。如果房產稅逐步推開，稅收杠桿將會打破目前"停漲而不下跌"的樓市僵局。

    事實上，中國樓市目前可能正處于"降價20%"的前夜。之所以"房價停漲而不下降"，是因為依然有一些房企心存僥幸，期待政策放松，以至寧愿死扛也不降價；更有開發商執著于"銷售"或者"騰挪掉幾個項目"而非"將房價一降到底"來騰挪資金，應對樓市"寒冬"。然而，正如業內人士所言，如果大家都靜觀其變，那將是非常危險的狀態。各家開發商都等到最后一刻才降價，則整個房價要么不跌，要跌將是"斷崖式下跌"，下跌20%或者40%也非危言聳聽。畢竟，最新公布的房企三季報已經顯示，A股144家上市房企，存貨總量高達1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上升41.86%；與此同時，三季度144家上市房企平均資產負債率也環比攀升1.63個百分點。

    一方面存貨增加，一方面債臺高筑。嚴峻的現實已經讓一些大開發商未雨綢繆、開始了降價促銷之旅。人們屢屢聽到的老業主維權案，或可視為更大規模、更大幅度降價前，開發商對老業主反應的小心試探。在沒有"限降令"的城市，房價的跌幅或將超乎人們預期。如果房價步入拐點，跌幅達到20%和40%時，房價下跌"定律"是否會發生作用？市場將會給出答案。