四問保障房：開工還是“被開工” 萬億資金哪里來？

    《瞭望》文章：住房和城鄉建設部部長姜偉新：保障房開工標準

    對于今年1000萬套新開工任務的“完成”標準，明確的要求是：各個地方到年底前要完成三個三分之一。即三分之一主體結構完成，三分之一進入樓體施工，三分之一完成基礎施工。為嚴控保障性住房建設質量，8月15日開始，住建部將抽調技術人員，到每個省抽查質量。

    目前的房地產市場，一些城市的房價已經有“向下走”的趨勢，一些城市的房價仍然處于僵持狀態，下半年要繼續加強房地產市場調控，已制定的調控政策不放松。這意味著抑制房價過快上漲，抑制房地產投資投機行為的目標不放松；針對二三線城市房價上漲過快的現象，將適時采取進一步的限購措施；針對房地產形勢，研究儲備調控措施。

    財政部部長助理王保安：“十二五”房地產稅收政策取向

    “十二五”房地產稅制改革方向是著力調整和優化房地產稅制結構，使房地產稅成為地方特別是市縣級政府的主體稅種，逐步降低住房交易環節的稅收負擔，減輕地方政府對房地產開發與交易環節稅收的依賴程度。

    在目前分稅制財政體制改革尚不徹底的情況下，來自房地產的稅收已經成為不少省級以下地方政府的主要收入來源之一，在當前一些大中城市中心區的土地供給已經達到或者接近極限的情況下，房地產稅收收入的持續增長隱含風險。因此，完善房地產稅制是當前房地產領域財稅政策的重點。

    具體來看，房地產稅收改革是完善稅制的客觀需要，房地產稅作為財產稅，對調節收入和財富分配差距、組織財政收入、優化地方財政收入結構具有重要意義。在穩步推進個人住房房產稅的同時，應抓緊進行經營性房產的房產稅改革，對經營性房產由按原值征稅改為按現值評估值征稅，條件成熟時，合并房產稅和城鎮土地使用稅，對各類房地產統一開征房地產稅，在房地產交易環節，結合其他方面的稅制改革，對目前征收的有關稅種，進行合并，合理安排稅收負擔。

    國土資源部總規劃師胡存智：深化房地產調控的建議

    下一步房地產市場調控，應該轉入以市場手段為主的調控，需要以精準原則完善調控政策。建議開征不動產稅，先對多套以上的房屋征稅，進而涉及到大戶型；另一方面，補貼首次置業戶；實施市場租務管制，鼓勵各種資金投資租賃物業；規范經濟適用住房，杜絕福利分房、集資房、小產權房等擾亂市場。

    就當前來說，為了讓保障房“好鋼用在刀刃上”，滿足應該保障的人群的住房需求，專家建議，應快制定出臺《住房保障法》，以便于形成比較公平、相對規范、易于操作、適應梯度消費并可持續的保障方式。

    例如，當前涉及房地產的主要法律是《土地管理法》和《房地產管理法》，針對廉租房、公租房、經濟適用房等都是由政府的規章來明確的，什么是中低收入？什么是中等偏下收入？其范圍內涵隨意性很大，需要法律的規范。另外，包括保障性住房的準入、退出機制等也都需要法律正式文本的匡正。

    《瞭望》文章：保障房規劃“三思”而行

    今天的規劃和管理不當，可能造成明天的效率低下

    大規模的保障性安居工程開工興建，旨在緩解目前中低收入人群的住房困難。這就要求在建設管理的全過程，科學規劃，合理分配，嚴格管理。根據中國國情，以及在商品房建設中已經出現的規劃、管理方面的經驗教訓，建議以下三大問題不能忽視。

    規劃先行

    據我們調查，當前在加快大規模保障性住房建設過程中，存在規劃不科學的問題。主要表現在兩個方面：

    首先，宏觀布局問題，是集中布局還是分散布局？現在看來，從宜建和成本兩方面考慮，地方政府都傾向于集中建設，而不是分散建設。因此，延伸的問題就是，集中建在城區，還是集中建在郊區？或者說是以城區為主，還是郊區為主？這會產生非常大的宏觀社會和經濟效益的差別。

    有不少地方，保障性住房項目位置選擇過偏，交通不便，也缺乏就業和其他服務設施的配套，居民生活成本過高，使得一部分低收入住房困難家庭不得不放棄享受保障。與此同時，大規模的保障性住房如果多布局在郊區或遠郊區，還會使城市已經出現的“攤大餅”模式的弊端更加明顯，從而加劇城市已有的交通和管理問題。對此，要高度重視，保障性住房要以便民為原則，要考慮交通方便，應重視就業和其他社會設施的配套，盡量避免規劃布局上的偏遠化。

    建議保障性住房項目應集中布局在城區或城區邊，反對集中布局在郊區。集中在市區建保障性住房有三大好處：

    一是社會效率高，便于對低收入居民的社會管理。

    二是有利于交通問題的解決，近期我國城市堵車問題越來越嚴重的主要原因就是市區內人口密度過低，把中心人口通過各種方式分散到郊區，最終導致交通流的過度放大。

    三是最大化地利用原有的公共資源(如公交系統和社會服務)，從而大大地改善了低收入群體的生活質量。至于城區土地緊張問題，可以通過實施舊城改造，對市中心低密度、質量差的房屋進行集中改造，通過提高容積率解決。

    其次，微觀布局問題，是大規模集中成片建，還是相對分散建？這里的社會和生活效率差別亦非常巨大。筆者建議相對分散，避免大規模集中建設，防止貧困的集聚。保障性住房應盡量避免大規模的集中連片建設。中低收入家庭過度集中居住，特別是廉租房住戶過于集中居住，容易形成“貧困集聚”問題。

    這既可能造成物業管理等費用收取困難，影響正常管理，又會造成貧困對比明顯的不良社會影響。政府在規劃建設保障性住房時，要盡量使保障性住房與商品房混合，形成混合社區。同時，要重視社區建設的配套和實行屬地化管理，避免社會管理缺失，導致大量的管理“死角”。

    “公平分配”是關鍵

    分配公平是保障房的“生命線”。如果保不住這條“生命線”，建保障房就失去了意義，會導致建設的量越大，浪費會越大，還會使社會矛盾更加惡化。因此，要在保障性住房的建設全過程中，重視維護好這條“生命線”。

    保障性住房的公平分配問題，既體現在準入和退出這兩大環節，也體現在一些屬于過渡性保障房存在巨大的獲利空間，存在腐敗和“尋租”問題。由于社會征信體系建設長期滯后，人們的就業和收入渠道多元化，政府對各類人的經濟生活水平和住房狀況難以確認，造成了一些人不能如實報告甚至謊報、瞞報家庭收入，國家投入的大量資金難以完全用于真正低收入的困難群體。而退出方面的問題主要是因居民保障條件發生了變化，需要退出，但清退面臨多方面困難。最大的不公平來自過渡性保障房類型出售時而獲得的巨大差價。

    目前一些地方保障房采取的“租售并舉”政策，擁有產權的保障房，特別是經濟適用房可上市交易但又缺乏合理的收益分配機制(目前既不讓政府分成，也不交收益稅)，可能會加劇居民收入分配的不公平性。這也是不少學者批評經濟適用房及產權式保障房的主要理由。

    建設長效的保障性住房的公平分配機制和退出機制是重民生、得民心的根本。廈門市堅持從公平分配入手，初步建立了簡便高效的保障性住房的準入和退出機制。重慶市的經驗表明，保障性住房的成敗關鍵是能否堵住分配上的漏洞。同時，調動各方面積極性，形成充滿活力的發展機制。

    避免走計劃經濟老路

    對保障性住房的大規模發展，大家有這樣的一個共識，即“三分建、七分管”。保障性住房長期有效運行管理是個大課題，也是一種新課題，直接關系到保障房建設的長期可持續發展。保障性住房的管理要從建設、準入、分配、退出及物業管理等各個環節加強和創新方式，特別是要重點規范準入機制和退出機制，建立一整套透明、公平、完善的管理制度。

    物業管理要避免房改前的政府大包大攬的直接管理，要實行市場化管理。保障性住房宜委托房地產企業或專業物業管理公司進行市場化管理，在混居模式下對住戶實行一視同仁的管理。這樣，可以避免回到計劃經濟的老路，造成管理效率低下，同時，也可以避免享受保障性住房的群眾對政府產生過度依賴。□(作者為國家行政學院決策咨詢部研究員)