香港樓價負(fù)擔(dān)全球最重 均價高于家庭年入11.4倍

    本港住宅樓價在全球一直名列前茅。據(jù)一間美國顧問公司調(diào)查指出，香港住宅樓價是全球最貴，樓價中位數(shù)相當(dāng)于全年家庭入息中位數(shù)的11.4倍，屬極度難以負(fù)擔(dān)之水平。盡管去年11月政府再度出招調(diào)控樓市，惟個多月后的今天，樓市再度回升。券商、地產(chǎn)界仍看好樓價走勢，有券商更料至明年底樓價可升33%。至于政府會否再度出招，各界看法不一。

    內(nèi)地樓價未入統(tǒng)計范圍

    美國市場及都市政策研究機(jī)構(gòu)Demographia統(tǒng)計了全球325個城市去年民眾對樓價負(fù)擔(dān)能力。這些城市包括澳洲32市、加拿大35市、愛爾蘭5市、新西蘭8市、英國33市和美國211市，在中國只選了香港1地。樓價飆升的內(nèi)地城市此次沒有列入統(tǒng)計范圍。

    統(tǒng)計指，本港住宅樓價為全球最貴，其樓價中位數(shù)高于家庭每年收入5.1倍屬難以負(fù)擔(dān)的類別，而香港一層樓的價格中位數(shù)，達(dá)家庭每年收入的11.4倍，更屬極度難以負(fù)擔(dān)之水平。調(diào)查又指，過去2年，本港樓市上升超過50%，主要由于低息、經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張及內(nèi)地買家涌入香港市場所致。

    在英語國家當(dāng)中，以澳洲樓價最高，亦是全球第二高，相當(dāng)于家庭入息中位數(shù)的6.1倍，去年10月樓價中位數(shù)是46萬澳元(約350萬港元)。而美國的樓價最低，只是家庭中位數(shù)收入的3倍。

    瑞銀料樓價明年底升33%

    本港住宅樓價處于高位，即使去年政府多次出招，其中額外印花稅被指是“最辣”招數(shù)，但對樓市沖擊不大，近期樓市再度回升，而有樓市“大好友”之稱的瑞銀更力挺樓市。瑞銀執(zhí)行董事兼亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管王震宇昨日指，本港低息環(huán)境持續(xù)，資金流入資產(chǎn)市場，而且內(nèi)地人士對本港樓市需求大，令樓價上升，加上供應(yīng)不足，故料直至2012年年底，樓價上升33%。

    不過，王震宇指，在額外印花稅等措施持續(xù)影響下，本港未來2年內(nèi)交投量會跌13%至15%，加上減少借貸，更將跌20%至30%。他說，政府措施已為樓市減低風(fēng)險，預(yù)期2至3個月內(nèi)不會推出新措施，但若樓價達(dá)至97年水平，料政府會再次出招。

    建議由私人市場主導(dǎo)調(diào)整

    王震宇又指，過去5年，本港私人住宅供應(yīng)量偏低，未來政府應(yīng)增加私人住宅供應(yīng)量，因此建議政府在未來3個月內(nèi)推出4萬個私人住宅單位，以穩(wěn)定樓價。他又不同意增加更多中小型住宅，因當(dāng)前本港中小型住宅已占整體私樓存貨量80%至90%。若大型單位供應(yīng)不足，反而會推高大型單位價格，帶動整體樓價上升，故建議政府應(yīng)多興建大型單位。這種做法亦可吸引更多國際投資者來港居住。

    他說，本地樓宇供應(yīng)有超過一半由政府提供，當(dāng)中包括公屋及居屋，建議政府應(yīng)該剔出居屋市場，交由私人市場主導(dǎo)，使到市場自行調(diào)整。

    港府或再出重招抑樓價

    有“聯(lián)匯之父”之稱景順基金首席經(jīng)濟(jì)師祈連活則相信，今年政府將會繼續(xù)出招。他表示，由于港元與美元掛鉤，本港低息環(huán)境將持續(xù)，而且息率低于新興國家及地區(qū)，將可能導(dǎo)致資金流入，但香港不能控制匯率及利率，加上又未能壓制資本流入，故只能采取行政措施，以控制樓價。不過，樓按息率料仍維持低位，令港府造成壓力，預(yù)計今年內(nèi)會推更多類似去年11月時采取的調(diào)控樓價措施。

    美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝表示，據(jù)該行“樓價走勢圖”顯示，去年12月份平均呎價報5084元，全年累積升近18%。他又說，由于低息環(huán)境持續(xù)，加上通脹壓力，令負(fù)利率出現(xiàn)。再者，新供應(yīng)短期內(nèi)未會大幅回升，加上港元貶值及經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好等因素下，料今年樓價將持續(xù)向上。惟預(yù)期政府會再次出招，相信將拖慢年內(nèi)樓價升幅，料今年樓價升勢相對平穩(wěn)約11%。