量跌價滯再現 樓市調控還需“加碼”

    在一連串調控政策的疊加效應下，樓市成交量節節下挫。北京房地產交易管理網的數據顯示，11月11日~20日，全市二手房住宅網簽日均成交量僅為494套，創下8月下旬以來交易量最低。

    與此同時，成交價格卻沒有出現相對應的調整幅度，量跌價滯的現象再次出現，成為房價堅挺的代名詞。據統計，截至11月20日，北京預售及預售公示的28個項目的平均單價為24525元每平米，相比10月份開盤均價仍上漲13.1%。

    業界人士分析，樓市調控到目前階段，一線城市房價上漲勢頭基本上被遏制住，調控措施已經取得明顯成效，但是就長期緩解房價上漲動力來看，還遠未達到調控目標。目前還只是零星的個別開發商和樓盤為促銷而降價，只能說房價有下調壓力，但尚未轉化為實質性下跌的基礎，樓市僵局依然未被打破。

    實際上，近日市場上出現的降價苗頭表明房價已經接近下降的邊緣，樓市調控到了最關鍵的時刻。

    北京通州一樓盤近期宣布直降7000元每平米，引發了公眾關注和熱議。地產龍頭萬科近日在武漢高調促銷，至11月底每周推出的10套一口價房源相對此前的均價下降3000元每平米。曾經是漲價排頭兵的三亞眾多樓盤也打出底價搶購、超大面積贈送的促銷標語。那么降價是否能由此蔓延，成交量下滑能否傳導到房價？

    業界判斷這是開發商對購房者底線的試探。在今年銷售任務已基本完成之時，大型開發商大面積降價求售的壓力不大。而更需要警惕的是，開發商在撐過年底的冰凍期后，到了明年旺季可能就又有了"硬扛"不降價的底氣和本錢，屆時調控的效果會大打折扣。

    如果說房價在年底沒有形成實質性下降，到了明年3月份市場回暖后，成交量勢必又會反彈，隨著入市購房者的增多，市場預期又會發生變化，房價就失去了繼續調整的動力。

    而且，樓市中仍然存在一些促使房價繼續上漲的力量，由于物價飛漲，出于資產配置的需要，許多人仍愿意選擇將資金投資到房地產市場。當前盡管轉入淡季，觀望氣氛濃重，但剛性需求同時也在積攢中，按照以往規律，一旦到了旺季就會集中爆發。可見，調控最終能否奏效，效果究竟有多大，關鍵在于接下來兩三個月內的房價走勢，這也將影響明年的整體走勢。

    從供求關系看，今年房地產投資較快增長以及保障性住房的大量入市將使明年樓市供應較為充足，而不合理購買需求將繼續受到抑制。過去幾年，住房是居民投資的重要渠道之一，房價上漲是典型的資金推動型，如今國家將住房重新定性為基本消費品，將依靠信貸杠桿進行短期炒房的投資者擠壓出去，將使房價上漲和調控的壓力大為減輕。

    不過值得注意的是，開發商針對調控進行的銷售策略調整可能會減弱調控效果，譬如為規避商品房預售資金監管，部分開發商調整推盤節奏，一部分集中在11月份開盤，一部分推遲到明年3月份，這會在短時間內形成供應空檔，供求形勢可能會逆轉。

    另外，在沒有更好的投資渠道的情況下，有資金實力的投資者仍將購房視為中長期保值增值的工具。同時，在國際流動性泛濫、人民幣升值的大背景下，樓市調控還得排除熱錢流入的影響。國家統計局數據顯示，1月~10月，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資同比增長43.3%，增幅明顯高于其他領域利用外資增幅。

    顯然，房價要走出屢調屢漲的怪圈，改變部分人群思維深處根深蒂固的房價上漲預期，還原住房保障基本居住需求的功能定位，在調控效果不斷顯現的同時，調控力度仍需適時加碼。

    事實上，政府對樓市的調控政策仍有足夠騰挪的空間。在銀根收緊、資本市場融資受限的趨勢下，預售資金監管的調控作用還沒有充分發揮，例如北京市這一政策將在12月1日起正式實行，對開發商形成的資金壓力將前所未有。另外政府還掌握著房產稅這一致命武器，盡管要進入實質性運作尚需時日，但是僅是傳出的預期對市場而言也是重磅炸彈。

    從房價松動到實質性下降，是眾多持幣待購購房者的期盼，跨出這一步，尚需新的調控措施作為支撐。