二三線樓市調查：隱憂凸顯調控仍需深入

    “這個樓盤均價已經上5000元了。”

    在陜西省榆林市經濟開發區明珠大道往北，當地人小曹指著一處在建高樓對記者說。在這里生活了近40年的他怎么也不會想到，矗立在沙丘地帶的房能賣出這個價。

    “國家調控政策已經實施三個月了，可是我們二三線城市的居民并沒有感覺到房價在下調，反而是在上漲。”這是記者近日在陜西各地采訪時聽到最多的一句話。記者發現，國家房地產調控新政出臺以來，與一線城市的量跌價滯相比，二三線城市的房價降幅似乎并不明顯，還有的不降反升。

    房價不降反升？

    從今年4月初起，記者關注了位于陜西省西安市城北地鐵沿線的7處樓盤，據記者初略測算，當時7處樓盤的開盤均價約為5800元/平米。

    7月中旬，記者再次聯系這幾家售樓處，發現了幾個變化：7個樓盤都還有剩余房源，有的甚至多達100套；盡管量沒走高，但是7個樓盤的均價卻都有不同程度的上漲了，每平方米均價上漲了400元至500元，對于全款客戶最多有九八折或九九折的優惠；銷售人員都對“漲價”樓盤信心十足，不愁賣不出去。而在西安高新區及曲江文化園區，新盤均價甚至高達上萬元。

    在湖北武漢市，張先生去年5月在漢陽王家灣附近買了一套房，當時樓盤均價5000多元。張先生告訴記者，他眼看著房價往上漲，如今這里的樓盤均價不低于8000元。在他看來，一些二三線城市的房價受新政的影響不大，反而是越調越漲。

    相關數據似乎證實了張先生的看法：武漢市房管局最新公布的數據顯示，二季度全市新房均價持續上漲，均價為6325.41元/平方米，環比上漲11.15%，同比上漲21.74%；西安房地產信息網數據顯示，7月上旬，全市住宅成交均價繼續大幅反彈，回升至6004元/平米，環比上漲1.9%。截至7月14日，參與調查的1839位網民中認為當地房價沒降的比例達到81%，主要集中在沈陽、武漢、西安、杭州等二線城市。

    “出現這種情況，主要與當地房地產市場的特殊性有關系。一方面，部分二線城市的房價本身并不離譜；另一方面，隨著城鎮化進程的推進，一些中小城市的需求比一線城市更加旺盛。”接受本報記者采訪的興業銀行資深經濟學家魯政委如是說。

    樓市隱憂顯現

    省會城市聚集效應增強，周邊市、縣居民在省會買房漸成潮流。記者在陜西采訪期間發現，在陜西省經濟較發達的榆林、延安等地區，已經在西安買房自住或投資的居民不在少數，小曹也是其中一位。他告訴記者：“榆林的房價并不比西安低多少，但考慮到將來孩子的教育、發展等問題，在西安買房還是性價比不錯的選擇。”

    魯政委認為，近年來二三線城市購房群體中投資比重日益增加，成為房價走高的重要推手之一。他表示，從某個層面來看，處于上升階段的二線城市，其城市化進程不斷加快，收入水平不斷提高，再加上受土地交易及城市規劃等制約，房價的上升應在情理之中。但需要注意的是，基于對房價上漲的預期，應警惕投機客的炒作。據西安房地產信息網數據分析，7月6日西安各城區的高價樓盤成交顯著。分析人士表示，在七八月份這樣的樓市淡季里，“豪宅”銷量的提升，很有可能是炒家重新入場的信號。

    有業內人士認為，盡管二三線城市房價相對不高，還有上漲空間，但房價持續上漲的風險仍不容忽視。該人士以江蘇連云港為例算了一筆賬，2009年連云港市區商品房均價為每平方米3656元，而連云港市區居民年人均收入為16850元。這樣，以90平方的房子、每戶兩個人獲取收入進行計算，連云港的房價收入比達到9.7倍。按照國際公認的標準，房價收入比應在4至6倍之間。由此可見，房價漲幅已超出當地居民的承受范圍。

    調控仍需深入

    有個數據似乎值得欣慰，6月全國70個大中城市房價環比下降0.1%，為17個月來的首次。魯政委表示，6月份全國房價下降的趨勢基本上符合預期，表明新政的出臺對房地產市場起到了很大的控制作用，新政效果也得到了充分的體現。

    對于部分二三線城市房價上漲的趨勢，魯政委認為應該吸取一線城市的調控教訓，不能等泡沫大了再去管。

    記者注意到，本輪調控并非僅僅針對一線城市。從“新國十條”、住建部預售監管、央行上調存款儲備金率等政策出臺，到各地銀行叫停開發貸款、針對開發商的土地增值稅清算等，均可看出此次新政的延續性強，而且是針對全國的。專家表示，結合二三線城市成交銳減，市場觀望氣氛日漸濃厚，開發商融資變得更加困難等因素，房地產調控效果最終將蔓延至二三線城市。

    魯政委認為，究竟樓市變化如何，主要看下半年市場新房源的供應情況。他認為未來調控重點應在兩個方面：一是加快保障性住房的建設；二是運用市場調控，將對需求方的調控轉到對供給方的調控上來，應鼓勵不囤地、不捂盤、不炒房的地產商根據市場化原則獲得資金來源，使其沒有后顧之憂地加快開發。