新年樓市首次降準落地 降準不代表樓市金融環境放松

 　　隨著2020年首次全面降準落地，有觀點認為，全面降準意味著房地產金融環境放松，會有大筆資金流入房地產市場。

　　這種說法沒有任何事實依據，完全站不住腳。

　　對于今年的房地產金融政策，中央經濟工作會議已經明確，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2019年12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議強調，著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展，不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　在這樣的政策基調下，再來看今年的首次降準：

　　一是降準的力度適中，并不是“大水漫灌”。全面降準0.5個百分點，釋放長期資金8000多億元，在對沖掉元旦后陸續到期的6000億元逆回購后，資金的凈投放量有限。

　　二是降準的時點有選擇，主要是為了緩解季節性緊張，提前釋放流動性，讓資金面平穩跨年。今年春節在1月份，而每年1月又是貸款投放的大月，這意味著無論是企業還是個人，今年1月份對資金的需求較為集中，資金面容易緊張。因此，需要打好提前量，釋放一定的流動性，避免因為流動性緊張導致貨幣市場利率大幅上升，造成“錢緊”的局面。

　　三是降準的目的是為了支持實體經濟。“降準將支持實體經濟發展。”中國人民銀行有關負責人在降準當日就強調，有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源，降低金融機構支持實體經濟的資金成本，直接支持實體經濟。同時，此次降準降低銀行資金成本每年約150億元，通過銀行傳導可降低社會融資實際成本，特別是降低小微、民營企業融資成本。

　　由此來看，降準主要是為了保持流動性合理充裕，降低融資成本，這與中央經濟工作會議提出的要求是一致的。中央經濟工作會議提出，穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。因此，專家看來，在“房住不炒”和“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確要求下，降準釋放的資金被嚴控進入房地產領域。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為，為了繼續保持“房住不炒”、房地產市場總體平穩的要求，近一段時間以來金融支持房地產的政策總體是偏緊的，尤其是對于銀行以及部分社會融資方式對房地產的支持方面，有較為嚴格的管控，這種態勢我們認為在未來一段時間不會發生根本改變。因此，即使是進一步降準，流動性保持合理充裕，也應該不會導致資金大規模流入房地產市場，不會對房地產市場帶來明顯的影響。

　　近期，關于個人房貸的定價基準轉換工作也堅持了這一思路。央行將于2020年3月啟動存量貸款的定價基準轉換工作，其中明確，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平保持不變。這意味著當前個人房貸利率水平總體將保持不變。即使在此之后，貸款市場報價利率(LPR)水平有所下調，個人房貸(浮動利率)掛鉤的5年期LPR的下行幅度也極為有限。2019年以來，5年期LPR僅下降了5個基點，對個人住房貸款的影響極小。總體來看，這有利于穩定市場預期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩定。新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示，無論是何種轉換方式，轉換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降(浮動利率)。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

　　因此，總體來看，降準不改“房住不炒”的政策基調，更不會把房地產作為短期刺激經濟的手段。在這一政策背景下，降準不等于“大水漫灌”，更不會對房地產市場造成較大影響。貨幣政策加強逆周期調節，疊加房地產調控政策回歸中性有助于實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標。

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