寧波中心地塊6000元/㎡掛牌：世界500強才能競拍

    11月28日，寧波市國土資源局的一則土地出讓公告激起一片漣漪，該公告稱出讓江北區(qū)核心地段一塊土地，要求競買人須為世界500強企業(yè)(以美國《財富》雜志公布的2012年世界500強企業(yè)名單為準)，并且樓面地價也只有區(qū)區(qū)的6000元每平方米，被業(yè)內(nèi)質疑是為某企業(yè)“量身定制”的。

    只有世界500強才能競拍

    “這限制其他企業(yè)來競標也太明顯了。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在看到寧波市國土資源局公開掛牌出讓土地信息后表示。記者在寧波國土資源部門的網(wǎng)站找到了寧波市國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告(甬土資告[2012]21號)，寧波市國土資源局決定以掛牌方式出讓下列三幅地塊的國有建設用地使用權。

    據(jù)寧波市國土局公告顯示，2012年12月20日—12月28日，江北區(qū)將出讓三宗土地，面積總計52271㎡，約合78.4畝。

    這三塊土地分別是老外灘延伸段2#地塊、老外灘延伸段5#地塊、桃渡路1#-4#地塊。其中桃渡路1#-4#地塊規(guī)定，“競買資格須為世界500強企業(yè)(以美國《財富》雜志公布的2012年世界500強企業(yè)名單為準)，并且具備開發(fā)超高層(100米以上)建筑項目的成功經(jīng)驗(以竣工登記備案為準)。”

    99%房企被拒之門外

    “招拍掛制度的出現(xiàn)，原本是要替代容易導致暗箱操作的協(xié)議出讓，現(xiàn)在設置這樣的限定條件，很難不讓人懷疑是不是為某家企業(yè)‘量身定制’的。”寧波某大型開發(fā)商副總向記者表示。他表示，像桃渡路這樣的核心地塊，離三江口這么近，在如今老三區(qū)寸土寸金的地方，如果沒有世界500強這個排他政策，參與的企業(yè)會非常多，拍賣應該也會異常激烈。這個500強一條就可以把99%的企業(yè)給排除掉了。該業(yè)內(nèi)人士稱，出讓方“量身定制”土地的意圖十分明顯，國內(nèi)能夠符合要求的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。

    記者百度了2012年的世界500強企業(yè)，中國內(nèi)地(含香港在內(nèi))的上榜公司共有73家。除掉中國石油、石化、5大銀行和一些與房地產(chǎn)無關企業(yè)外，真正是以房地產(chǎn)為主業(yè)的只有中國建筑、中國鐵建、中國中鐵、中糧集團、華潤集團、綠地集團等6家企業(yè)，如果再加上最后一個限制條件“具備開發(fā)超高層(100米以上)建筑項目的成功經(jīng)驗”，那這6家里搞鐵路、橋梁的幾家企業(yè)也將被剔除，真正完全符合這兩個條件的企業(yè)，也就兩三家。

    設置高門檻是怕一般企業(yè)吃不消

    帶著這樣的疑問，昨天記者來到了位于東部新城的寧波市國土資源局。在說明來意和看過證件以后，記者被保安堵在門口近一個小時，稱沒有預約過就不能進，局領導非常忙，不能打擾他們的工作。

    記者費盡周折才得以進入寧波市國土資源局，在六樓，一位不愿意透露姓名的處長由于要趕著去開會也不愿意多說。他表示，這個項目定這樣的競拍條件主要是考慮找實力強一點的開發(fā)商，因為這個項目有40%只能租不能賣的，沒有一定經(jīng)濟實力是吃不消的。另外該處長還對6000元的起價表示，這個是商業(yè)項目，又不是住宅，當然樓面價低了。

    “這兩個限制條件一下就把99%的開發(fā)商踢出局了，會不會導致最后只有一兩家開發(fā)商低價成交？”記者詢問。

    該處長表示，這個不清楚，他還要忙著去開會。

    “綠地”很可能中標

    根據(jù)國土資源部的規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。然而，在實際的土地出讓過程中，部分地塊卻對競買者的開發(fā)資質、公司注冊資本等設置了一些比較嚴格的限制性條件，這使得個別地塊在出讓之前誰能最終獲得就已經(jīng)浮出水面。

    昨天晚上，記者先后撥打了6位開發(fā)商老總電話，不少人猜綠地中標的可能性最大，“幾乎只有華潤集團、綠地集團這兩家符合這個條件。”不少開發(fā)商老總也表示，有些地塊在出讓過程中帶有招商引資性質，也就是所謂的“量身定做”，相應的土地價格也會比較低，這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公開的秘密。

    還有一位開發(fā)商老總表示，“公平、公證、公開如何體現(xiàn)？在招拍掛制度上，如何讓出讓過程既公開公正，又能讓土地價值得到充分發(fā)揮，這是一個非常值得探討的問題。”

    三問寧波市國土資源局

    雖然國土部門對此事也給出了相應的答復，但是記者還有幾個疑問：如果沒有競爭對手了，在江北區(qū)三江口這個位置，6000元樓面價起價成交的話，這個價格怎么樣？

    一問：“國際慣例”的門檻是否以后會經(jīng)常用到？

    記者了解到，美國《財富》雜志雖然是一本財經(jīng)類權威雜志，但僅以進入世界500強來評定一家企業(yè)合適做這個項目是否太牽強，畢竟是在中國的土地上造房子，為什么要以美國一本雜志評定的企業(yè)作為標準？這個標準是否是一個業(yè)界公認的標準？以后是否會經(jīng)常使用這個“國際慣例”？

    二問：40%只租不售和500強企業(yè)是否有因果關系？

    該處長表示因為該項目有40%是只租不售的，所以要500強企業(yè)，經(jīng)濟實力要雄厚。記者查閱了中國商業(yè)地產(chǎn)排行榜，大連萬達排第一位，而且?guī)缀跛械娜f達物業(yè)都是只租不售的，而萬達這次就被排除在外，所以這個只租不售的理由可能會有點牽強。

    三問：老三區(qū)內(nèi)6000元每平方樓面價是高還是低？

    記者也就此問題詢問了寧波某大型開發(fā)商老總，該老總表示，對于價格是高是低，找個參照物就知道了，他告訴記者，寧波銀億置業(yè)有限公司在2010年拿下海曙區(qū)的廠堂街地塊，當時樓面地價是8010元每平方米；恒威置業(yè)有限公司在2010年1月29日拿下海曙橫河街地塊，樓面地價是12135元每平方米。所以6000元每平方米的起價，如果沒有競爭對手的話，那這個價格算是比較低了。

    讓陽光驅散疑云

    2002年4月3日，鑒于國有土地使用權協(xié)議出讓中“人情地”、“條子地”屢見不鮮，造成國有土地資產(chǎn)大量流失，國土資源部通過并公布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》。該規(guī)定已于同年7月1日實施，后又于2007年進行修改，并沿用至今。

    根據(jù)該《規(guī)定》，“招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。”同時，“出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。”

    令人遺憾的是，“公開、公平、公正”的陽光并未普照在土地“招、拍、掛”的每一個角落。10年來，各種以“招、拍、掛”之名行暗箱操作、量身定制、協(xié)議轉讓之實的案例在全國范圍內(nèi)并不鮮見，并不時見諸報端。

    我們認為，土地出讓過程中出現(xiàn)的這種狀況，嚴重傷害了其他市場主體參與市場公平競爭的權利。

    從效率上來說，僅單一市場主體參與的協(xié)議轉讓與眾多市場主體參與的“招、拍、掛”相比，不易發(fā)揮出土地的最大效益，違背市場經(jīng)濟下資源配置的基本原則。而且，由于沒有其他市場主體的競爭，協(xié)議轉讓的地價往往低于市場價，在某種程度上造成了國有資產(chǎn)的流失，損害了全體納稅人的利益。

    三江口“黃金寶地”設置超高門檻、低價掛牌一事也被業(yè)內(nèi)人士質疑其涉嫌“量身定制”。

    11月30日，綠地集團官方網(wǎng)站(以下簡稱“綠地官網(wǎng)”)發(fā)布信息稱：“11月28日，綠地集團成功獲取寧波江北大道以西濱江地塊，總用地面積約9萬平方米，主要規(guī)劃建設濱江中高端住宅及綜合性景觀商業(yè)體。同時，還與寧波市就投資打造市中心超高層城市綜合體項目簽署項目協(xié)議。”“綠地官網(wǎng)”稱根據(jù)協(xié)議，“寧波市中心超高層城市綜合體項目位于核心濱水區(qū)，東至人民路、西至大慶南路，地理位置尤為優(yōu)越，總占地面積3.6萬平方米，地上規(guī)劃建筑面積約28.25萬平方米，建設內(nèi)容包括一幢高度240米、兩幢高度120米的超高層地標建筑。”

    而寧波市國土資源局網(wǎng)站顯示，桃渡路1#-4#地塊“位于江北核心區(qū)，東至人民路和瑪瑙路、西至大慶南路”，出讓面積為36752平方米，計容積率總建筑面積282510.5平方米，建筑限高為100-240米。

    雖然寧波市國土資源局對《現(xiàn)代金報》記者“會不會導致最后只有一兩家開發(fā)商低價成交？”的追問三緘其口，不愿正面回應，但我們通過對比上述信息，不難看出，“綠地官網(wǎng)”號稱通過“協(xié)議”“成功獲取”的地塊，正是“桃渡路1#-4#地塊”，兩者在地理位置、出讓面積、建筑面積、限高方面無不合轍。

    由于上述情況的客觀存在，房產(chǎn)業(yè)界的質疑并非毫無道理。

    陽光是疑云的天敵。我們認為，有關部門還是及早回應業(yè)內(nèi)關切為好。