義烏“限購”延續影響市場預期 成交量縮減

     浙江在線08月14日訊 近期，金華義烏版“限購令”延續的消息出現在不少財經類媒體上。市場將在輿論的風口浪尖呈現怎樣的變化，深受業內人士關注。記者昨日從義烏多家房地產經紀公司獲悉，買賣雙方近期的市場預期正微妙轉變。

    擔憂：

    房價還會不會跌

    去年年初出臺的義烏版“限購令”曾有一段存廢未定期，這引來部分全國性媒體關注。然而，相關報道指出，義烏房價目前仍在高位運行，這引發本地業內人士諸多質疑。

    “應該說，義烏樓市在‘限購’、‘限貸’政策的影響下，房價已出現了一定幅度的下跌，而今年只是在下跌后維持相對穩定。”義烏蝸居房產總經理王筠說。

    她舉例說，和去年價格高峰期相比，熱門小區城市花園房價有每平方米四五千元的降幅，滬江路部分學區房單價甚至跌了6000元左右。這一觀點也得到許多人認可，就連義烏住建部門此前也出面肯定了房價走跌的情況。

    有基于此，目前，“限購令”延續引發了買賣雙方對價格波動的擔憂。“有部分客戶擔心房價會跌，所以不敢買了。”王筠說，這種心理預期的變化可能導致。

    “房東心態也在變，他們擔心房子可能更難賣。”坐標不動產銷售總監潘明偉則說，房價下跌已有先例，部分房東開始接受中介調低掛牌價的建議。他舉例，此前有個房東一直堅持以200萬元的價格賣房，近期在中介的協調下，他不再堅持，愿降價2萬元。

    分析：

    “限”的不只是心態

    簡單而言，“限購令”就是要求居民家庭只能在義烏新購一套住房。從目前的成交情況看，在去年3月29日后買房，今年又想購買房產的人，十分少見。“在我們公司近期的成交記錄中，這樣的人一個都沒有。”潘明偉說，這也直接反映出市場需求以首套剛需為主的事實。

    那么，需求以剛需為主，是否意味著“限購”的影響只停留在心理層面？“當然不是，首先該政策打消了部分購房者想新購兩套房的想法。”一位不愿意透露姓名的業內人士稱，其次，在義烏，有部分樓盤是“一套房子擁有兩本證”，此類房源“限購”后將很難再買賣。

    所謂“一套房子擁有兩本證”的現象，源于國家的“90/70政策”。即國家規定，城市住宅開工量中的70%應該為套型面積90平方米以下的中小戶型住宅。然而，在義烏市場上，大戶型房源此前相對受寵，所以部分開發商打“擦邊球”，將兩個小戶型房源打包成一套房再賣。

    由于擁有兩本證，上述房源很難在房產窗口過戶給同一個居民家庭，這就使其市場需求全面減弱。“即便在過戶中，設法將另一套過戶給父母，手續也會變得煩瑣，更可能影響住房貸款的審批。”上述業內人士說。

    預測：

    行情平穩還是疲態

    “限購令”的延續無疑給此前已有維穩跡象的義烏樓市增添了政策壓力。不過，眼下正在北京進行專業知識培訓的潘明偉認為，由于需求仍以首套剛需為主，“限購”延續的影響可能沒有想象中那么大。“我的很多北京同行也認為，下半年市場平穩的可能性較大。”他說。

    不過，也有業內人士說，目前，房地產二三級市場的交易活力正因各種因素減退。例如，交易環節的稅費相比兩年前已大幅增加，不久前，義烏市新一輪基準地價更新后，就連部分小區的土地出讓金也幾乎成倍增加；外貿需求減弱和風險加大，導致購房群體現金流受到影響，而銀行雖然資金充裕，但對個人住房貸款的支持力度和熱情似乎并不高；同質化競爭也讓行業利潤受到影響，“崩單”現象在中介領域日益常見。

    “現在，唯有更好的服務，才能爭取更多購房者。”王筠說。