成交小幅回暖無礙樓市調控大局

    4月13日，國務院常務會議研究部署下一階段經濟工作時強調，鞏固房地產市場調控成果，堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。業界人士分析，“決不讓調控出現反復”的新提法再次彰顯了政府堅持調控的堅定決心。這既是針對一些城市對調控暗中松綁的有力回擊，又是保證樓市走出屢調屢漲怪圈的切實保證。

    盡管樓市朝著調控的預期目標進行，但是也出現了許多雜音。近期一線城市成交量出現小幅回升，引發了公眾對樓市是否已經回暖的關注和熱議。隨著看房人增多以及部分銀行重啟首套房貸利率優惠，樓市回暖論和房價反彈論再度升溫，一些開發商不僅幻想能夠重現昔日銷售的“輝煌”，甚至醞釀逆勢漲價，同時購房者的預期出現了動搖，沉寂多時的樓市再掀波瀾。

    業界普遍認為，在當前傳統旺季里，成交小幅回暖符合調控預期，是一種剛性需求階段性釋放的正常反映，源于購房者的心理預期與價位的契合，主要是因為部分樓盤大幅降價、貸款利率優惠帶來購買力的相對上升。但是把此理解成為全面回暖還為時過早，當前市場成交回升的時間極短，根基仍未鞏固，更多地呈現出階段性、季節性特點，與優惠樓盤集中入市有直接關系。另外，許多人感覺成交回暖，是相對于過去較長時間的“寒冬”而言。這從國家統計局剛剛公布的數據中可以得到有力佐證，1至3月份，全國商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。

    在樓市深幅調整的大背景下，市場中的現實購買力不僅取決于購房者手中握有多少資金，更取決于房價回調帶來的房價收入比的變化。盡管今年政策上有“微調”，在信貸政策上加大了對首套房置業者的支持力度，但是整體的調控氛圍不減，政策的嚴厲程度甚至嚴于去年。如果開發商不能順應市場形勢及時降價，那么成交回暖顯然沒有可持續性，反而會因為優質樓盤被搶光以及剛性需求釋放，而出現有效購買力的斷檔，導致市場陷入新一輪觀望。

    國家統計局數據顯示，1至3月份，全國房企住宅竣工面積14325萬平方米，增長40.0%。顯然，隨著竣工住宅大量入市，如果成交回升的速度趕不上住房供給增加以及庫存量上升的速度，開發商的銷售壓力仍將有增無減。

    有專家指出，“決不讓調控出現反復”暗含兩層涵義，一層是調控政策措施不會反復，另一層是調控的效果、行情不會出現反復。這也意味著，如果市場出現大幅反彈，很可能會招致調控的加碼，而政府掌握的諸如房產稅等儲備手段已然不少。

    樓市調控是一項復雜的博弈。我們看到，雖然中央一再強調調控不放松，但是一些地方政府的“小動作”仍有變相松綁的嫌疑。出于土地財政下滑的考慮，地方政府有著放松調控的沖動，成為調控政策能否貫徹執行的最大不確定性因素。今年2月，安徽蕪湖曾出臺免契稅補貼買房“救市新政”，但被緊急叫停。近日，廣東省中山市公布的新住房平均交易價格標準，又被指名為限價，實為托市。

    據了解，中山市過去5年間房價漲幅近1倍。用這一過高的價格作為限價標準反而讓開發商的心理價位大幅提升，干擾了購房者的預期，調控效果南轅北轍。由此可見，在開發商銷售不暢、土地財政面臨縮水之際，地方政府試探性的松綁手段還會出現，對于這些隱蔽的變相松綁行為，必須及時叫停，“一冒頭就按”。

    此外，成交甫一上升就有人迫不及待地拋出反彈論，表明房價上漲利益相關方仍在借行情回升之際鼓噪，“忽悠”購房者入市。而中央屢屢釋放的堅定調控信號屬于“預期調控”，雖然不會對房價走勢產生直接影響，但是能夠鞏固市場和購房者對調控的信心。

    當前樓市調控進入一個多方較力的關鍵時期。以往調控之所以陷入屢調屢漲的怪圈，一個原因是由于購房者對政策穩定缺乏足夠信心，一旦成交放大、房價上漲就產生恐慌情緒。與以往不同，政府再次強調決不讓調控出現反復，意味著限購、限貸等政策繼續嚴格執行，對投資投機行為進行堅決打擊，短期內政策絕無劇變的可能。只要堵住了投資者的入市之路，任憑房價反彈論如何喧囂，樓市總脫離不了供需決定價格、購買力決定價格的市場鐵律，來之不易的調控效果才能得到鞏固。記者李文龍