首套剛需房貸恢復優惠 房貸放松言過其實

    在日前召開的中國人民銀行金融市場工作座談會上，央行提出將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。幾乎同時，各地對于首套房貸款回復基準利率甚至出現優惠的消息不斷傳出。主流分析人士認為，央行“差別化住房信貸政策”是信貸資源有保有壓的具體體現，并不意味著房地產信貸的全面松動。

    首套剛需房貸恢復優惠

    事實上，2011年部分銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍，據記者去年進行的多次調查，北京市的各銀行即使調高了利率，“額度”仍然不寬裕，實際基本并未放款，只是告知客戶需要“排隊”。但從今年開始，多數銀行將首套房利率調整至基準利率。記者詢問的多家國內商業銀行人士表示，首套房貸確實已經開始執行基準利率，但沒有其他優惠。

    “年初額度比較寬裕，又趕上政策支持，目前得到的通知是對于首套房貸款可以回歸基準利率。雖然我們網點目前還沒有開始放款，但我知道其他網點確實已經開始了。”某股份制銀行客戶經理告訴記者。另據調查，部分銀行對于首套房房貸客戶的利率優惠可以達到8.5折，經調查一些外資銀行對于部分認定的優質客戶首套房貸款可以優惠，首套房貸利率最低可以打九折。

    事實上，央行是繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，這也使市場對于首套房利率放開的預期進一步增加。

    根據某房地產網站關于民眾對央行提出的滿足首次購房家庭的貸款需求的看法調查，結果并不樂觀，高達60%的人認為對目前的高房價沒有壓制效果，29%的人認為對自己買房沒有什么幫助，只有9%左右的人認為是時候入手，達到了自己的預期。

    但有房地產專家認為，在目前房價已有明顯回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群的傾斜，有助于購房需求的釋放，成交量也將逐步回暖，今年二三月份在全國多個城市或將有望迎來樓市小陽春。

    開發貸仍然較緊

    雖然首套房貸確實出現松動，但據記者從銀行和房地產開發商兩方面了解到的信息表明，房地產開發貸仍然額度緊張，且主要集中于保障房領域。

    “現在資金確實緊張，大家普遍采用先走量，看回籠資金不夠，再走點價，不行的話再放量，這樣的循環形式。換句生動點的話說，現在大家都在‘扛著’。但是現在我們公司都感覺資金緊張，中小型的企業肯定受不了。實際上，現在大公司都已經在通過信托、房地產基金等形式籌集資金，準備今年下半年開始并購小公司了。”某知名房地產企業人士向記者透露。

    “開發貸這塊，我們一向謹慎，根據政策導向，我們現在更多關注的是保障房、廉租房。據我了解，房地產開發貸即使有，也數額不大，且采用的是銀團貸款的形式。”某股份制銀行信貸部人士透露。

    房貸調控長期化

    針對目前的市場情況，著名財經評論人士葉檀認為，抑制投機投資性需要是促進房價合理回歸的前提，采取措施增加普通商品房供給、做好保障房建設和管理，是房地產市場著陸的墊子。各地鼓勵剛性需求的信號已經非常明顯。在抑制投資投機性購房需求的同時，鼓勵剛性需求、建設保障房成為確保房地產軟著陸的抓手。

    而對各地紛紛出臺的維護剛需的措施，葉檀認為，此舉顯示決策層要保證房地產業“軟著陸”的思路：“既要穩定房價，又要保持房地產的安全交易量，避免鋼鐵、水泥、家電、有色金屬等行業被房地產市場拖下水，讓房地產拖垮了整體經濟。”

    葉檀的說法得到了記者從某開發商處得到的消息的印證。該人士表示：“實際上，去年我們已經得到這樣的消息，調控政策肯定今年不會改變，但會有‘開口’。這也與多家公司判斷一致，因為畢竟房地產占GDP比重接近20%，與裝備制造業一樣地位穩固，短期內被新行業取代的可能性不大，國家調控應該是長期過程。”

    1月7日，住建部部長姜偉新表示，今年要繼續加快個人住房信息系統建設，保證在6月底前實現40個主要城市的聯網。一直難以推出的房地產信息聯網要在短短半年內成功，覆蓋除拉薩外的省會城市以及房價過高的熱點城市，顯然是為精準調控、抑制在全國范圍內炒房做基礎鋪墊。截至1月7日，2011年開始限購的46個城市，全部在2012年繼續維持之前的政策力度。據此，葉檀認為，放松首套房貸決不意味著調控政策的放松，相反，意味著調控政策的長期化，有關方面希望化解房地產調控帶來的負面沖擊，以免調控半途而廢。