開發(fā)商涉嫌“虛假宣傳” 新一輪業(yè)主維權(quán)來襲

    進入12月，又一輪業(yè)主維權(quán)風(fēng)波乍現(xiàn)端倪。

    這次的導(dǎo)火索不再是“開發(fā)商降價”，而是業(yè)主們認為開發(fā)商在銷售房屋時涉嫌“虛假宣傳”，導(dǎo)致相關(guān)配套設(shè)施并未達到當初約定的狀態(tài)。

    這種維權(quán)被業(yè)主們視為一種捍衛(wèi)契約精神的回擊。今年9、10月份，京滬等地業(yè)主因“降價”而沖擊售樓處的維權(quán)，被批評為契約精神的缺失。業(yè)主們認為：“銷售房屋時開發(fā)商作出的承諾不能兌現(xiàn)，才是真正的缺乏契約精神。”

    不過來自市場的聲音認為，業(yè)主以“配套不達標”的理由維權(quán)，是對目前降價商品房項目“借題發(fā)揮”，其目的依舊是進行貨幣或等價物補償。

    觀點交鋒中，“業(yè)主維權(quán)”或許將長期出現(xiàn)在被群毆過的售樓處。

    學(xué)校和醫(yī)院在哪里？

    行業(yè)龍頭萬科集團，成為此次最先“招惹是非”的房企。

    11月下旬，北京萬科一位負責(zé)人表示，中糧萬科長陽半島(下稱“長陽半島”)要引入的醫(yī)院可能是一家骨科專科醫(yī)院，而非原先規(guī)劃的三甲綜合醫(yī)院。此后北京萬科召開的入學(xué)資質(zhì)政策解讀專場說明會上，有關(guān)人士稱，北京四中與萬科簽訂的合同有效期為六年(2014年至2020年)，“六年之后，是否續(xù)簽，視國家教育產(chǎn)業(yè)政策變化而定。”

    這引發(fā)了業(yè)主們的擔(dān)心，由此逐步蔓延出的憤怒，直接導(dǎo)致了12月10日業(yè)主在售樓處維權(quán)的聚集事件。

    三天后，北京萬科進行了澄清，稱部分客戶所擔(dān)心的“六年時限”并不存在，該項目每套房可行使一次就讀北京四中房山校區(qū)初中部的機會，但相關(guān)入學(xué)要求需以屆時相關(guān)部門制度為準。此外，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)劃，長陽半島項目所在區(qū)域含有醫(yī)院用地規(guī)劃，但具體規(guī)劃尚未最終確定，須以政府相關(guān)部門公布信息為準，并不存在“三甲醫(yī)院改專科醫(yī)院”的問題。

    遠洋地產(chǎn)(3377.HK)旗下的遠洋一方項目業(yè)主，近期亦向本刊透露，他們將繼續(xù)向遠洋地產(chǎn)維權(quán)，而最重要的訴求之一便是當初開發(fā)商口頭承諾的“引入芳草地小學(xué)”如今無法實現(xiàn)。

    這或許意味著遠洋地產(chǎn)將被業(yè)主維權(quán)超過十次。要求匿名的遠洋一方業(yè)主多次對《中國經(jīng)濟周刊》表達強烈不滿：“我們很多業(yè)主都是80后的育齡人群，當時購買遠洋一方，主要是看中銷售口頭承諾的引入芳草地小學(xué)。”該業(yè)主向記者出示多份遠洋一方銷售廣告，其中有描述稱：“7600平米的獨立小學(xué)，27200平米的9年制中小學(xué)合校”。

    而業(yè)主提供的來自遠洋地產(chǎn)的書面回復(fù)，并未對小學(xué)等教育機構(gòu)的設(shè)置作任何解釋，只是表示“遠洋一方項目對業(yè)主的所有承諾均體現(xiàn)在《商品房預(yù)售合同中》”。

    除了上述幾家企業(yè)，近期在山東、江蘇等地還出現(xiàn)了多起由于配套設(shè)施未落實而導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)事件。而這些配套設(shè)施則多集中于醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園以及綠化和交通等。

    某咨詢企業(yè)負責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高級合伙人告訴《中國經(jīng)濟周刊》：在房地產(chǎn)住宅價格下降的市場行情里，醫(yī)療和教育等重要配套設(shè)施已成為十分重要的“權(quán)重項”。如果房地產(chǎn)商在銷售時涉嫌虛假宣傳或配套設(shè)施落實不到位，那么業(yè)主必將選擇抗議。

    “配套”舞劍，意在“降價”？

    在國家闡明將繼續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的精神下，全國的房價或?qū)⒗^續(xù)下跌，“配套門”的集中出現(xiàn)或體現(xiàn)了業(yè)主的無奈。

    陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖對本刊表示，個別房地產(chǎn)企業(yè)為提高銷售或品質(zhì)，借高檔配套設(shè)施名義進行虛假宣傳的行為，是違背契約精神的表現(xiàn)。不過，“有些業(yè)主借配套設(shè)施建設(shè)來維權(quán)的行為其實是借題發(fā)揮。其根本訴求還是因為房價下降而要求開發(fā)商補償差價。”

    長陽半島項目出現(xiàn)業(yè)主因配套設(shè)施問題維權(quán)后，有分析人士稱，此次維權(quán)的最根本原因是該項目的價格出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整。今年11月，長陽半島項目曾有400余套房源被團購，團購均價在14000元每平方米左右，相比該項目16000到19000元/平方米的銷售價格，下調(diào)幅度較為明顯。類似的猜測亦出現(xiàn)在遠洋一方業(yè)主的維權(quán)中。

    上海嘉定新城金郡項目業(yè)主李女士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，該項目距嘉金高速公路較近，噪音明顯。緊鄰高速公路的4號、8號、14號樓的業(yè)主，要求開發(fā)商在樓盤相關(guān)位置增加隔音屏等防噪音設(shè)施。而開發(fā)商給予業(yè)主的回復(fù)，是該項目符合環(huán)保部門對噪音的控制要求。

    嘉定新城金郡項目的開發(fā)商是中國B股上市企業(yè)江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司(新城B股，900950)。記者以購房者名義致電該項目售樓處。銷售人員表示，目前該項目銷售均價約為14000元左右；與最初開盤的均價基本相同，“但如果現(xiàn)在來購房，將可以得到10萬元的優(yōu)惠，相當于每平米下降近千元。”

    沈陽百益龍地產(chǎn)集團董事長王國慶向《中國經(jīng)濟周刊》表示，業(yè)主以配套設(shè)施為由維權(quán)，配套設(shè)施是直接原因，房價下降是根本原因，“開發(fā)商被維權(quán)已成普遍現(xiàn)象。近幾年房價飛速上漲，加上開發(fā)商在售房前對周邊配套的過度宣傳或承諾，當出現(xiàn)降價預(yù)期或房價明顯下降時，業(yè)主或會將配建缺失或房屋質(zhì)量等問題作為退賠把柄。如果今后房價繼續(xù)下降且幅度過大，業(yè)主以各種借口維權(quán)以獲得補償或退房的現(xiàn)象將成為嚴峻的社會問題。”

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士稱：“一些開發(fā)商在社區(qū)里的配套設(shè)施往往規(guī)劃較好卻難以兌現(xiàn)。明年中國的調(diào)控政策還將繼續(xù)執(zhí)行并無松懈跡象，那么很多業(yè)主此前購買的住宅價值會出現(xiàn)貶值。如果配套設(shè)施或住房質(zhì)量出現(xiàn)問題，那么業(yè)主以各種理由維權(quán)的可能性將不斷增加。業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象將在今后相當長的時間內(nèi)頻繁出現(xiàn)。”

    針對這一或長期存在的矛盾，王國慶告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“目前暫時沒有統(tǒng)一的解決辦法。我認為，開發(fā)商如果讓步必會引發(fā)多米諾現(xiàn)象，從而導(dǎo)致類似矛盾激增。而如果政府支持業(yè)主維權(quán)則或?qū)?dǎo)致矛盾擴大化。我認為依法提起訴訟，通過法院裁判，是平息類似矛盾的最佳解決辦法。”

    部分遭遇“配套門”的樓盤

    樓盤名稱：中糧萬科長陽半島(北京)

    開發(fā)商：北京萬科

    維權(quán)原因：配套學(xué)校、醫(yī)院問題

    價格動態(tài)：11月，400余套團購房源價格比零售價便宜2000-5000元/平方米

    樓盤名稱：遠洋一方(北京)

    開發(fā)商：遠洋地產(chǎn)(03377.HK)

    維權(quán)原因：配套學(xué)校、更換建筑易燃材料等

    價格動態(tài)：9月，三期開盤價格較二期價格下調(diào)了3000元。

    樓盤名稱：世茂宮園(北京)

    開發(fā)商：世茂集團

    維權(quán)原因：1.2萬元/平方米的精裝修部分存在明顯瑕疵

    價格動態(tài)：不明顯

    樓盤名稱：金隅花石匠(北京)

    開發(fā)商：北京金隅股份(601992.SH)

    維權(quán)原因：部分外墻面材料為B2可燃材料

    價格動態(tài)：不明顯

    樓盤名稱：嘉定新城金郡項目(上海)

    開發(fā)商：江蘇新城地產(chǎn)(新城B股，900950)

    維權(quán)原因：增加隔音屏等防噪音設(shè)施

    價格動態(tài)：購房有10萬元的優(yōu)惠，相當于每平方米降價近千元

    樓盤名稱：天潤城(南京)

    開發(fā)商：蘇寧環(huán)球(000718.SZ)

    維權(quán)原因：配套學(xué)校問題

    價格動態(tài)：不明顯