中國未來三年9750萬套房將竣工 房價必下跌

    國土部近日發布的一組土地數據應引起有關各方注意：《2011年全國第三季度房地產用地市場運行概況》顯示，截至2011年10月，未開工的房地產用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。另外，今年全國住宅用地供應目標是22萬公頃，前10個月供應了8.83萬公頃，即還有13萬公頃住宅用地在未來幾個月推向市場。

    我們算一筆賬，上述已出讓未建、已出讓在建和近期計劃出讓的住宅土地面積為65萬公頃。按照正常的施工周期，在這些土地上建設的房子會在未來三年內陸續竣工交付。65萬公頃的住宅用地能建設多少房子呢？按每套100平方米，平均容積率1.5計算，就是9750萬套；按照一套房子容納一個家庭，家庭平均人口數按2.8計算，這些房子可以解決2.73億人的住房問題！

    這還僅僅是截至2011年土地供應量所新建的住房量。按照我國的住房保障計劃，未來四年還有近2600萬套的保障房要開工建設，還有比保障房只多不少的商品住房的建設。

    上述計算可以得出這樣的結論，我國當前住房的供應還是非常充足的，按照2010年9.3億平方米的住宅銷售量計算，現在已供應和今年計劃供應的住宅土地所能建設的房屋足夠未來10年的需求。

    再從需求看，根據有關部門的統計，每年從農村向城市轉移的人口大概有2000萬(其中相當部分人口生活在社會的底層，且沒有真正離開農村，是偽城市化)，按照人均30平方米住房建設面積計算，所需住房增量為6億平方米。可見，即便把城市化率打足，每年9億~10億平方米的住宅成交也足以滿足城市人口擴展的需要，以及合理改善住房需要。

    隨著我國總體人口規模逐步觸頂，以及人口總規模變化與城市化之間的互動過程，住房需求還有增長空間，但目前城鎮住房供應總量上，基本可以滿足城市化所帶來的剛性住房需求，住房供應緊張的結論并不成立。

    從土地角度看，我國城鎮土地出讓總量并不少，但其中一半以上是用于工業用地、基礎設施用地、公共用地的出讓，隨著我國經濟發展理念的轉變，土地供應結構也勢必進行微調，住宅用地還有很大的騰挪空間。另外，近年來我國也在對農村建設用地流轉進行制度設計，有些地方已經開始對農民宅基地進行確權工作，為以后的合理流轉提供依據。城市周邊的農村建設用地可能成為未來城市發展的潛力地區。

    綜合看，我國住宅供應形勢樂觀，以房屋稀缺來支撐的房價上漲基礎并不牢固。即便沒有近兩年的限購政策，房價也會因為供求關系的存在出現下跌，但那種下跌更可能是缺乏控制的災難式下跌，相比而言，在政府調控的環境下，房地產實現軟著陸更符合房地產平穩健康發展的要求。

    在總體形勢較明確的情況下，未來市場發展的可能圖景是：第四季度，市場將繼續維持調整態勢，企業為了盡快回籠資金，將加大推盤力度，適度降價，搶收冬季，瓜分市場上的“房票”資源。中期看，由于政策調控依然保持強勢，限購、限貸、限價等措施不會解除，開發企業的策略是已經竣工的項目會加快銷售，未開工或施工中的項目則拉長生產周期，因此中期內局部區域可能出現供應短缺。長期看，在土地供應相對充足，保障房逐步供應到位，城市化步入穩定期后，市場供應足以滿足需求，房價進入相對平衡增長期。