滬二手房：市中心率先跌價　外圍板塊多下跌

    2011年7月，上海二手房指數為2598點，較上月上升1點，環比上漲0.03%，漲幅相比上月縮小0.06個百分點。如此微弱的漲幅可視為走平。

    上海二手房指數辦公室認為，隨著一手房促銷帶動需求，二手房市場擠出效應漸顯。同時，緊縮政策也使得二手房市場面臨壓力越來越大。7月7日年內第三次加息；7月12日國務院常務會議明確提出，堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調控政策外，要求在房價上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施；7月22日中央政治局會議強調要堅持不懈搞好房地產市場調控；7月26日，新“滬4條”叫停外地戶籍“補稅購房”。這一切使得樓市調控預期再次升溫，房價走勢撲朔迷離。

    市中心率先跌價

    經統計，4個市中心區及浦東陸家嘴7月平均下跌0.01%；8個傳統市區7月平均下跌0.03%。

    4個市中心區首現下跌，其中，長寧下跌0.01%，徐匯下跌0.02%，新黃浦下跌0.05%，靜安下跌0.07%。究其原因，一方面，不少貸款申請卡殼，置換客有心無力。7月再次加息，貸款也更收緊，市中心部分改善型業主苦于沒人接盤，同時也無法向銀行申請到足額貸款。于是部分房源出現一定議價空間，但僅停留在1%-2%，惜售心態仍較明顯。另一方面，一手高檔樓盤交易冷熱不均，市中心二手房也出現疲態。對剛需購房者和改善型家庭來說，大半年的樓市調控不僅沒有令房價下跌，反而導致購房成本越來越高，出手的沖動越來越低。他們的心態與業主相去甚遠，甚至希望有20%-30%的議價空間。買賣雙方博弈再度加劇，后市依然不明。

    新興中心城區7月上漲0.05%，漲幅和上月持平。隨著置換需求比例持續升高，在市中心無法尋找到合適房源后，對外圍大戶型房源的關注度開始走高。如浦東張江板塊上漲0.72%，嘉定城區板塊上漲0.86%。因軌交2號線輻射，又有張江大量高科技企業支撐，浦東川沙板塊上漲1.04%。

    非新興中心城區平均上漲0.06%，漲幅相比上月縮小0.04個百分點，卻呈現兩極分化，“限價房”的實施在改變房價預期。其中，漲勢較好的奉賢南橋板塊上漲0.94%，金山新城板塊上漲0.90%，浦東臨港新城板塊上漲0.54%。跌幅較大的有金山楓涇板塊、奉賢海灣板塊，7月分別下跌0.68%和0.44%；金山亭林板塊下跌0.26%；崇明因地段偏遠，7月下跌0.11%。

    外圍板塊多下跌

    經統計，7月全市128個控制點中，上漲61個，下跌63個，持平4個。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數量基本相同。外環板塊“以價換量”特征比較明顯。

    下跌板塊7月平均下跌0.26%，跌幅比上月擴大0.02個百分點。其中，嘉定豐莊板塊和安亭板塊分別下跌0.84%和0.60%，青浦趙巷板塊和重固板塊均下跌0.53%。下跌板塊主要聚集在外圍區域，由于外圍新盤集中上市，在政策重壓下價格低開，而區域內同質二手房掛牌價格保持高位，出現了價格倒掛。在外圍的一二手房供應都較充足的前提下，部分二手房失去價格支撐，議價空間拉大，房價出現下跌。

    持平板塊有長寧中山公園、徐匯長橋、閔行航華、松江莘閔板塊。主要聚集在軌交沿線和自住比例較高的板塊。

    7月上漲板塊平均上漲0.33%，漲幅比上月擴大0.14個百分點。這些板塊主要受到學區房和小戶型的帶動。市區級知名中小學周邊的二手房，為樓市注入了動力，這些地區優質教育資源集中，一直處于供不應求的狀態。且供應主力仍是小戶型、低總價的剛需房源，成交價格堅挺，去化速度較快。比如普陀武寧板塊上漲0.88%，真如板塊上漲0.49%。

    隨著限購城市增加等調控加碼臨近，一手房存銷比的擴大，購房者對價格下行預期增強，出手更為慎重，二手房市場開始面臨更嚴峻的市場考驗。上海二手房指數辦公室認為，不受限購和限貸的剛性需求和改善型需求已在前幾個月陸續釋放；而在CPI持續走高的背景下，業主更堅定地認為房產是抗通脹的主要產品，對持有房源惜售且價格不動搖。這導致買賣雙方又開始陷入持續觀望和深度博弈之中。7月下旬，上海出臺“滬4條”，從嚴實施限購政策的同時，進一步限制了開發商的“漲價權”，更加劇了樓市成交量的萎縮。

    二手房指數辦公室認為，4月至今，上海二手房指數一直在臨界點上徘徊，呈現出階段性特征，到7月終現平局。這種平緩走勢或將持續，拉鋸或考驗各方耐力，今后，漲或跌的局面都有可能發生，但幅度不會大。(上海二手房指數辦公室)