市場成交持續下滑 “北上廣”房價顯疲態

    國家統計局日前發布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與上月相比這些城市中新房價格出現下降的有12個，持平的有14個。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價成交量持續萎縮，成交價雖有小幅上漲，但環比漲幅沒有超過0.2%。

    國家統計局新聞發言人盛來運表示，房地產調控已經初見效果，大多數一線城市房價環比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購范圍的擴大和保障房的大量入市，一線城市的房地產調控效果會更加明顯。

    房價上漲勢頭趨緩

    隨著今年年初國務院出臺新一輪房地產調控政策，一線城市在限購令的壓力下，房地產市場成交量持續下滑。與此同時，央行今年以來已經連續6次提高存款準備金率，并3次加息。

    “目前一線城市新開樓盤價格預期下降，實際在售的樓盤價格回調明顯，以北京為例，北京周邊地區，如房山、大興等地，在售樓盤價格已經回調到去年年初的水平。”房地產學會副會長陳國強在接受本報記者采訪時表示，在嚴格的限購令和連續加息的雙重作用下，一線城市房價的快速上漲得到明顯控制，調控政策效果逐漸體現。

    據北京房協近日公布的數據顯示，上半年北京新建普通住房成交價為13948元，比去年降低6.1%，6月新建商品住房成交均價20664元，環比下降達7%。

    樓市的低迷也迅速傳導到土地市場上，受信貸緊縮及調控政策的影響，房地產企業拿地速度有所放緩，多數一線城市土地成交明顯放緩。

    中國土地勘測規劃院近日發布報告稱，今年二季度商品住房交易量下降，交易價格有所松動，受此影響，各用途地價增速較上一季度均有所放緩。全國商業、居住、工業地價環比增幅較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個百分點。

    一線城市降價通道已打開

    對此，陳國強表示，盡管4個一線城市6月份數據顯示環比仍然是持續甚至還是上漲的，但這僅是一個小波段。從70個大中城市整體變動趨勢來看，房價出現下降或者持平的城市數量在增加，漲幅趨緩的態勢較為明顯。

    對于下半年房價走勢，陳國強認為，一線城市房價穩中有降的態勢會更明顯。他表示，自從年初限購令實施以來，不少一線城市的購房或是投資性需求得到遏制，開發商定價要考慮區域性的定價關系、市場競爭因素、市場預期等等，實際上就是供求關系發生了逆轉。

    陳國強預測未來供大于求的態勢會更加明顯，對企業來說在價格上做文章，通過適當的讓利，來吸引更多的購房者，這也是企業最基本的選擇。

    全國房地產經理人聯盟常務理事陳俊也表示，一線城市作為此前調控的重點地區，房價漲幅已經出現明顯下降。其他地區盡管仍有不同程度上漲，但總體幅度不大，總體而言房價只可能回落。

    隨著房地產調控政策作用逐步顯現，雖然多數專家對一線城市未來的房價下降持樂觀預期，但是，能否就此斷言房價已經步入了拐點，部分專家認為，一線城市土地稀缺，雖然開發成本較高，但標桿輻射作用明顯，因此已上市樓盤不會輕易降價，未來房價走勢還得看調控政策是否能夠得以持續。

    房價下跌是必然趨勢

    房價下半年究竟會不會降，又會降多少，不僅是老百姓熱切關注的問題，也成為各房地產公司老板、機構、專家討論的熱點。前華遠地產董事長任志強就預測，今年全國房價下調不會超過15%；而渣打銀行也于近日預測，中央政府打擊房地產投機的力度不會放松，預計樓市銷售不振的局面將在第四季度延續，很多城市房價將會下降10%-20%。

    “具體下降多少，現在不好預測”，陳國強表示，但是在房地產市場調控持續從緊的政策下，二三線城市的限購令相繼出臺，房價下跌是必然的趨勢。

    不過，財經評論員葉檀卻認為，下半年樓市走向，沒有大幅下降的可能性，也沒有上升的勢頭，房地產在價格穩定的情況下，成交量將進一步緩慢回落。她表示，樓市是否出現拐點，可以觀察兩點，其一，成交量，若出現大幅下滑，不可能上漲；其二，房地產上市公司現金流，有些上市公司的負現金流是1000多億元，缺錢已是不爭的事實。

    業內專家普遍認為，抑制房價過快上漲而不是讓房價暴跌，才是樓市調控的真正目的。財經評論人朱大鳴表示，樓市目前正處于一個非常敏感和關鍵的時刻，如果繼續嚴厲調控，房價“下拐”，極有可能拖慢經濟增速，增加銀行壞賬，造成經濟“硬著陸”；而放松調控，房價將會出現猛烈的報復性上漲，則加劇樓市泡沫。