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時間：2020年03月26日
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刺激政策為什么秒撤回?房價會不會大跌?5個字說出真相!
3月24日下午，海寧發了個大招，他們出臺了個政策，宣稱未來一個月，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。
也就是說，非海寧戶籍在海寧可以買多套房，各大銀行還會對購房者適當降低貸款利息。
這個通知突破限購的力度不小，只不過，沒過幾個小時這個消息被撤回了。
記憶力好的人可能都還記得，這不是第一例。
2月21日，河南駐馬店發布17項穩樓市政策，提出首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。這被視為疫情期間首個明確提出降低購房首付的城市，但很快文件也很快被撤回了，駐馬店為此還遭到了河南省的約談。
3月3日，廣州通知取消公寓、商鋪、寫字樓的限購政策，這意味著從2017年3月開始實行此類限購被松綁，不過次日，這個政策也撤回了。
3月12日，寶雞提出“各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策”，也是當天撤回。
…….
看著有點暈乎，其實這么謹慎很正常，因為2020年，房地產對于中國的意義會很不同，非常非常重要，現在大家關注的一個重點，就是要不要重啟房地產拉動經濟?問題比較棘手，我們今天就來聊聊這個問題。
01
疫情還沒控制，現在大家都在討論全球經濟到底是大危機還是大蕭條?
兩個選項都不好，各國央行爭相放水，美國的無限制QE是美國的自救“核武器”，沿用的仍舊是解決2008年金融危機的老辦法，自己炸了就讓各國買單幫他度過危機，屢試不爽，因為他們有貨幣優勢，能這么玩。
再看利率，歐盟一堆的負利率，美國也直奔這個而去，低利率、負利率的情況下，怎么讓自己的資產保值?這是全世界有產者面臨的難題。
這個問題對中國人來說就一個標準答案，買房。
所以你看前兩天，蘇州新房推出就秒光，不光因為新舊房產房價倒掛，還因為外部經濟環境使然，通貨膨脹的預期強烈，房子比黃金還靠譜。
02
常規武器空間有多大?
從中國今年的經濟增長來說，壓力非常非常大，一季度還有幾天就結束了，除了游戲、在線教育等少數行業爆發式增長，其他的行業都挺慘，大家原本期望今年能保持5.7%的增長，那就意味著后三季度保守也得平均8%的增速，這個速度好多年沒見了，難度很大。
從政策層面看，基本就是兩把槍，都是必須要用的武器。
貨幣政策的降準降息已在操作中，而財政政策的難度更大，從前年開始，很多學者就在討論要不要突破財政赤字率3%的紅線，突如其來的疫情則放大了這個問題，減稅力度在加大，疫情的硬性支出不能少，所以說實話，空間有限。
03
有沒有博一博的機會呢?還是有的。
投資、消費、出口三駕馬車，出口難度太大，投資這項，各個地方政府列出的大項目計劃超過50萬億，不可謂不大，新基建+老基建一起出手。
“鐵公雞”這類的老基建有立竿見影的效果，但是副作用也不小，以科技為核心的新基建，除了5G基建，其他的都需要時間成本，咱們也巴不得多出幾個蘋果、亞馬遜，但井噴式的爆發很難，年內的貢獻有限。
所以激活消費就非常重要了，這幾天各地領導開始帶頭下飯館，有些地方出臺了汽車刺激政策，都是為了讓這些受重創的行業復蘇。但不論旅游、餐飲還是汽車，都沒辦法和房地產相比，剛需強、單價高，拉動效應明顯。
中金對今年的經濟比較悲觀，預測今年的增速只有2.7%，最近幾十年的最低點，但是他們也認為，“要想把內需補回來，不調整房地產的政策是做不到的。”
04
有多少人希望調整限購政策?
大家都知道土地財政是地方銀根的主來源，但這套玩法不可持續，土地越來越少，房價越來越高都在堆積風險，所以去庫存之后，各種限購政策不斷出臺，房產稅吹風不斷，都希望讓政府收入來源更健康。
但是疫情讓各地政府的處境更麻煩了，促經濟是當務之急，怎么在短期內優化資產負債表?真的沒有比松限購更有效果的事了，所以那些一日游的政策，看起來都是在做嘗試。
07
但很多人期望的房價大跌會出現嗎?
大家都知道，地產商、地方、炒房客都是這個超高速印鈔機器的支持者，因為他們是最大的獲利者，不過，玩得正歡時，高層踩了剎車，他們顯然知道房價瘋漲的瘋狂結果，房住不炒、一城一策這些大家都已經耳熟能詳了。
當然，這遠遠不能滿足很多人，支持房價暴跌50%、80%的大有人在，這可能嗎?
舉個例子吧，2000年的時候北京開始了第一次汽車消費刺激，10萬的汽車零首付開走，這個政策很快就吸引來一堆超前消費者。但是沒多久，汽車開始降價了，幅度還不小，同款車從10萬先降到8萬，之后又降到6.5萬，結果怎么樣呢?
十幾年后，銀行公開了數據，最早的那批零首付車貸，80%都違約了，車價降了那么多，還照常還錢心疼啊，那時候也沒啥征信，所以銀行只好認了。
那點車貸對銀行來說真不算什么，換成現在的房貸呢?房價降一半，80%的人不還貸，銀行只能靠政府拯救了。
債務危機，不論發生在金融體系還是居民體系，都是大風險。從政府來說，會極力避免這種情況出現。
08
所以現在的房地產調控目標有點在學習股市，類似漲跌停限制，別大漲也別大跌，平穩運行最好，讓資金分流，讓財富分配更均衡，讓年輕人有希望。
但是以上，限于平時。
很多人關心的是，疫情之下，經濟壓力太大，我們是否要重啟房地產這個自救“核武器”，擊敗經濟衰退的悲觀預期?
這確實是個一直沒動靜的、最大的變量，房地產自己的體量足夠大，而且能帶動上下游30多個行業，不光解決就業，也能讓更多人有消費的需求和意愿。
所以現在的情形是：購房者在等待，開發商在呼吁，地方在嘗試。
09
會怎么樣呢?
預測一下，“大刺激沒有，小刺激不斷”。
啥意思呢?大力度的取消限購別想了，尤其像京滬、強二線城市、房價高漲的海南等地，一旦放開，房價還得漲回去，前功盡棄。
但“一城一策”的制度給了地方政府一定范圍的自由裁量權，用不用這個“武器”?什么時候用?現在還都在觀察期：
疫情到底會怎么走?下行壓力究竟有多大?就業情況怎么樣?債務怎么還?…….
這些都是考量因素，像這幾天，官方傳遞的信號是“紓困不刺激”，這五個字是現在的政策要義，不過被紓困的企業不可能把銀行貸款固化到房子里就不管了，他必須完成銷售回款，保證現金流，這個系統才能運轉下去。
現在房地產全行業負債1.46萬億，2020年7月是一個償債高峰期，額度1490億，這個錢是不是能還上?企業、政府、銀行都很操心，估計合適的政策會在恰當的時間推出。
所以在那些壓力大的普通二線、三四線城市，尤其是缺少其他支柱產業的地方，年內會有若干的小刺激，放松限購，但方式、幅度、時間會差異很大，一切都要看經濟的修復能力怎么樣了。
10
對于有購房意愿的人來說，今年是一個好的窗口期，一定要提前做好準備啊。
理由很多，來個最直接的吧，很多炒房的群現在非常活躍，都磨刀霍霍準備看好時機出手了…..
( 作者 貓哥 來源 大貓財經 )
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