河北俱時律師事務所

   遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，所有人登記僅為賣房人一人的，雖然當時賣房人有配偶，該房產屬夫妻共同財產。或共有人還有家庭其他成員，該房產屬家庭共有財產。但基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信賣房人系房屋的完全權利人，其與賣房人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；賣房人的配偶或其他家庭成員不能主張合同無效。但如有證據證明買受人存有過錯，與賣房人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，出售時其他權利人不知道，事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效；但買受人有理由相信賣房人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。